창원지방법원 2025타경10375. 함양읍 죽곡리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 공유자는 노상규·노성규·노창규이고, 강제경매개시결정은 노창규 지분을 대상으로 기입돼 있습니다. 노창규의 지분은 4분의 1입니다. 따라서 최저가 14,095,120원만 보고 일반적인 단독주택 전체를 취득하는 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 핵심은 공유지분 취득과 그 이후의 사용·처분 구조입니다.
말소기준권리는 2022.07.25 경기신용보증재단의 노창규 지분 가압류입니다. 그 뒤의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 2022.07.06 설정됐던 이노그린자산관리대부주식회사 근저당권과 관련 가처분은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10375 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함양군 함양읍 죽곡리 757 · 경상남도 함양군 함양읍 대실길 32 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 감정가 / 최저가 | 14,095,120원 / 14,095,120원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 소유관계 | 노상규 · 노성규 · 노창규 공유 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 노창규 지분매각 |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 242,808,196원 |
| 토지 정보 | 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 281.0㎡ · 공시지가 46,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.25 가압류
2022.07.06 설정된 이노그린자산관리대부주식회사 근저당권 500,000,000원은 2024.11.16 화해권고결정 확정을 원인으로 2025.04.30 말소됐습니다. 이에 따라 현재 권리분석상 기준이 되는 권리는 2022.07.25 경기신용보증재단의 가압류 29,820,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사, 신용보증기금, 주식회사신한은행 가압류와 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 지분매각 — 권리보다 더 중요한 구조
이 사건은 전체 소유권을 한 사람이 넘겨받는 구조가 아닙니다. 등기상 노창규의 지분은 4분의 1이고, 강제경매개시결정 역시 노창규 지분을 대상으로 합니다. 다른 공유자의 지분은 그대로 남기 때문에, 낙찰자는 기존 공유자들과 공유관계를 형성하게 됩니다.
따라서 이 물건에서 “인수 0원”은 권리말소 측면의 장점일 뿐, 곧바로 사용·처분이 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다. 지분만 취득한 뒤의 점유·사용, 공유자 협의, 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,095,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 653,712원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 29,820,000원 | 13,441,408원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 181,129,493원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사신한은행 | 55,750,825원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 242,808,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 청구액 합계 689,508,514원 가운데 현재 회차 예상 배당은 13,441,408원이며, 미배당은 676,067,106원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 242,808,196원은 현재 회차 배당표상 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 건물·토지 현황 — 일괄매각과 공부상 차이
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 주택 현황. 기호 9-가·9-나·9-다는 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 차이. 목록 9번 중 공부상 목조 기와지붕 단층 주택 29.75㎡는 현황 40.0㎡입니다.
- 지붕 차이. 공부상 목조 기와지붕 단층 주택 9.92㎡는 현황 목조 칼라강판지붕 단층 주택 9.92㎡입니다.
- 구조. 목조 기와지붕 또는 목조 칼라강판지붕 단층 건물이며, 일부는 시멘트미장·일부 페인팅, 일부는 흙벽입니다.
- 설비. 기호 9-가는 보일러 난방설비가 있고, 기호 9-나·9-다는 별도의 설비내역이 없는 상태입니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽곡마을 남측·남서측·마을 내 및 북서측·북측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 답·전이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대부분 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 기호 12는 지적도상 맹지이나 현황 남측의 포장된 진입로 형태를 통해 차량 접근이 가능할 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 일부는 자연취락지구, 농업보호구역, 하천구역·지방2급하천 저촉 등이 포함됩니다.
- 토지 현황 차이. 기호 7은 공부상 답이나 일부가 진입로·구거이고, 기호 11은 공부상 전이나 일부가 도로 상태입니다.
- 가축사육. 가축사육제한구역으로 모든 축종 제한지역이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 소유권으로 오인 금지. 강제경매 대상은 노창규의 4분의 1 지분입니다. 낙찰 후에도 다른 공유자의 소유권은 남습니다.
- 공유자우선매수 확인. 공유자우선매수권은 1회 허용됩니다. 외부 입찰자는 우선매수권 행사 가능성을 전제로 판단해야 합니다.
- 점유·임대차 현장 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 면적·지붕과 현황에 차이가 있으므로 목록 9번 건물의 실제 범위와 제시외 건물 포함 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지별 접근성 확인. 일부 토지는 공부와 현황 이용상태가 다르고, 기호 12는 지적도상 맹지입니다.
- 배당과 취득을 분리해 판단. 매수인 인수액 0원은 등기상 권리 소멸에 관한 지표이고, 지분물건 자체의 사용·처분 난도까지 해소하는 것은 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 등기상 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 말소기준 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 그보다 지분매각에 있습니다. 노창규의 4분의 1 지분만 매각되고 다른 공유자 지분은 남으며, 공유자우선매수권도 1회 허용됩니다. 여기에 임대관계 미상, 건물 공부·현황 차이, 일부 토지의 현황 이용 차이까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 취득 구조는 단순하지 않다. 이 사건을 가장 짧게 요약하면 그렇게 볼 수 있습니다.
