대전지방법원 2025타경51309. 당진시 송악읍 중흥리 884-7의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 분류는 근린상가 + 토지이지만, 감정 당시 건물은 방·거실·화장실을 갖춘 단독주택 등으로 이용 중이었습니다. 토지는 376㎡이며 지목은 대, 자연녹지지역에 놓여 있습니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사되어, 현장 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
가격은 감정가 231,973,500원에서 세 차례 유찰돼 79,567,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 단독주택·토지·제시외 건물이 결합된 물건은 개별성이 커서 토지 이용성, 건물 상태, 도로 조건과 현장 점유를 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 884-7 · 충청남도 당진시 송악읍 중흥새마을길 17-2 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 + 토지 · 감정 당시 단독주택(방·거실·화장실) 등으로 이용 |
| 토지 | 376㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 연와조 시멘기와지붕 1층 · 기본 위생·급배수·난방설비 구비 |
| 공유자 | 박근희 9분의 3 · 이명복 9분의 2 · 이지아 9분의 2 · 이현복 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 231,973,500원 / 79,567,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고대농업협동조합 / 364,704,240원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산과 말소 기록을 함께 대조
선언된 말소기준권리는 2012.01.25. 설정된 고대농업협동조합 근저당권 195,000,000원입니다. 이후 설정된 고대농업협동조합 근저당 130,000,000원과 경매개시결정, 당진시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다.
다만 등기에는 2002.01.18. 서해중앙신용협동조합 근저당권 28,000,000원이 있고, 2012.01.27. 해지를 원인으로 한 말소등기가 이어집니다. 반면 예상배당에는 이 근저당에 28,000,000원을 배당하는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 말소된 권리가 실제 배당 대상인지, 말소등기의 대상과 효력이 무엇인지를 등기부 원문과 배당요구 관계에서 반드시 재확인해야 합니다. 이 대조가 끝나기 전에는 ‘인수 0원’만 보고 권리검토를 종료하기 어렵습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 시세 할인은 다른 문제
현재 최저매각가는 79,567,000원으로 감정가 231,973,500원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰됐다는 점은 감정가 수준에서 시장의 응찰을 받지 못했다는 사실을 보여주지만, 현재 가격이 시세보다 낮다는 뜻까지 자동으로 보장하지는 않습니다.
이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 본 리포트에서는 감정가 대비 하락률만 표시하고, 가격 메리트나 예상 차익에는 가점을 주지 않습니다. 자연녹지지역의 토지와 단독주택, 제시외 건물이 결합된 물건은 일반적인 집합건물보다 개별성이 커 현장 상태와 토지 활용 가능성이 가격에 미치는 영향도 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,832,206원 |
| 1. 근저당 · 서해중앙신용협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고대농업협동조합 | 195,000,000원 | 49,734,794원 |
| 3. 후순위 근저당 · 고대농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 353,000,000원, 채권자 예상배당은 77,734,794원, 미배당액은 275,265,206원입니다. 소유자 잔여와 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 79,567,000원 | 77,734,794원 | 275,265,206원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 55,696,900원 | 54,294,356원 | 298,705,644원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 38,987,830원 | 37,886,049원 | 315,113,951원 | 0원 |
현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 그러나 낙찰가가 낮아져도 매수인이 떠안을 권리가 늘어나는 대항력 임차인 인수형은 아니며, 가격 하락분은 주로 채권자의 미배당 증가로 연결됩니다. 다만 앞서 본 서해중앙신용협동조합 근저당의 말소 기록과 배당 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중흥하수처리장 북동측 및 당진 송악 경남 아너스빌 남측 인근으로, 전·답 등 농경지, 단독주택, 자연림, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기준시점 현재 방·거실·화장실을 갖춘 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 연와조 시멘기와지붕 1층으로, 외벽은 방부목 및 일부 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 자연취락지구, 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 203,800원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 말소 원본 대조. 2002년 서해중앙신용협동조합 근저당과 2012년 해지 말소의 대상·효력, 배당 대상 포함 이유를 등기부와 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 목록별 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 구조, 면적, 소유관계가 실제 매각 범위에 모두 포함되는지 확인하세요.
- 건축물대장 오류. 대장상 2개동과 현황·등기상 1개동의 차이가 정정 가능한지, 향후 처분·대출·허가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 점유. 신고된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 전입세대, 사업자등록, 보증금 지급관계를 조사하세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 사용하지 말고 토지 이용성, 도로 조건, 건물 보수비와 제시외 건물의 효용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 용도·인허가. 현재 주거 이용과 사건상 근린상가 + 토지 분류가 향후 사용계획에 부합하는지 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 원본 대조가 먼저다
이 물건은 세 차례 유찰돼 감정가 231,973,500원의 34.3%인 79,567,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 낮다고 평가할 수 없고, 단독주택·토지·제시외 건물이 결합된 비표준 물건이라 환금성과 적정가 판단도 쉽지 않습니다.
무엇보다 등기상 2012.01.27. 말소된 것으로 나타나는 서해중앙신용협동조합 근저당 28,000,000원이 예상배당에는 전액 반영되어 있습니다. 일괄매각 범위, 건축물대장상 2개동과 현황상 1개동의 차이, 미상인 임대관계까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 “계산상 인수 0원, 가격 메리트는 미확인, 서류와 현장 대조가 선행돼야 하는 물건”입니다.
