인천지방법원 2025타경510940. 인천 서구 청라동 루비타워 1층 112호입니다. 공부상 주용도는 근린생활시설(일반음식점)이고, 감정평가상 청라호수공원 동측 인근에 위치합니다. 현재 소유자는 황정순이며, 2019.07.09. 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2020.03.17. 설정된 수협은행 근저당권, 채권최고액 699,600,000원입니다. 이후 기술보증기금·주식회사 국민은행·수협은행의 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의해서 볼 부분은 현재 사용 상태입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 본건 112호와 인접 113호는 2개 상가를 한 음식점이 사용했고 현재는 휴업 상태입니다. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 실제 인도 상태와 112호 단독 사용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510940 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-9 루비타워 1층112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 주용도 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 황정순 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 205,114,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 785,453,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.03.17. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 699,600,000원이며, 공동담보로 루비타워 제1층 제113호가 기재돼 있습니다. 이후 2020.04.07. 기술보증기금 가압류 118,669,200원, 2022.07.13. 주식회사 국민은행 가압류 366,017,020원, 2023.01.06. 수협은행 가압류 83,704,408원과 2025.07.23. 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 감정가의 34.3%까지 내려왔다
감정가는 598,000,000원, 현재 최저매각가는 205,114,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 34.3% 수준입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 143,579,800원, 5회 유찰 시에는 100,505,860원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 205,114,000원 | 1,066,548,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 143,579,800원 | 1,127,220,945원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 100,505,860원 | 1,169,691,850원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 현재 회차 기준 총 채권액 1,267,990,628원 중 채권자 예상배당은 201,442,404원이고, 미배당은 1,066,548,224원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,596원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 699,600,000원 | 201,442,404원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 118,669,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 366,017,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 83,704,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 205,114,000원 가정. 수협은행 근저당 예상배당 후 후순위 가압류에는 배당 여력이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 청라호수공원 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제112호이며 사용승인일은 2016.11.03.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 사용 현황. 본건 112호와 인접 113호를 2개 상가를 한 음식점이 사용했으며 현재 휴업 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 112호·113호 사용관계 확인. 두 호실을 한 음식점이 사용한 이력이 있으므로 현장에서 출입구·내부구획·설비 연결 상태와 본건 단독 사용 상태를 확인하세요.
- 점유자 확인. 현재 휴업 상태이지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 수협은행 근저당에는 제113호 공동담보가 기재돼 있으므로 관련 등기와 매각범위를 원본으로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 1,066,548,224원이어도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
- 유찰 가격만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 근린생활시설의 실제 활용 상태를 확인한 뒤 응찰가를 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 핵심은 현장 사용 상태
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.17. 수협은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 3회 유찰돼 감정가 598,000,000원에서 최저 205,114,000원까지 내려왔고, 무엇보다 112호와 113호를 한 음식점이 함께 사용했던 이력이 있습니다. 현재 휴업 상태이고 임대관계도 미상이므로, 권리는 소멸형이지만 현장 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 확인할 요소가 남아 있는 물건입니다.
