인천지방법원 2025타경510940. 인천 서구 청라동 루비타워 1층 113호입니다. 사건의 말소기준은 2020.03.17 수협은행 근저당권, 채권최고액 699,600,000원입니다. 그보다 앞선 2019.05.22 천안축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 기술보증기금 가압류 118,669,200원, 국민은행 가압류 366,017,020원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 예상배당 기준 0원입니다. 그러나 점유와 이용상태는 별도로 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 113호는 인접한 112호와 함께 한 음식점이 사용했고 현재는 휴업 상태입니다. 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510940 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 152-9 루비타워 1층 113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 내 1층 · 사용승인일 2016.11.03 |
| 소유자 | 황정순 (2019.07.09 소유권이전 · 거래가액 333,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 205,114,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사 / 785,453,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2020.03.17 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 기술보증기금·국민은행 가압류와 2025.07.23 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.05.22 천안축산업협동조합 근저당권은 말소기준보다 앞서지만 2020.03.17 이미 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격·환금성 — 34.3%라고 곧바로 ‘싸다’가 아니다
감정가 598,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 205,114,000원, 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수 예상액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 205,114,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 사건에는 가격을 검증할 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 1층 일반음식점 용도의 근린생활시설이 3회 유찰됐다는 사실, 112호와 연계 사용된 상태, 현재 휴업 상태를 함께 놓고 실제 독립 이용 가능성과 환금성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,671,596원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 699,600,000원 | 201,442,404원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 118,669,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 366,017,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,184,286,220원 중 예상 배당액은 201,442,404원이며, 미배당은 982,843,816원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라호수공원 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 폭 약 30m, 서측 폭 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,911,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이며, 112호와 113호를 한 음식점이 함께 사용했고 현재 휴업 상태입니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린생활시설이고 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 112호와의 물리적 사용관계. 두 호실을 한 음식점이 함께 사용한 상태였으므로 113호 단독 사용이 가능한지 현황을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현재 휴업 상태이지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유주체와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 보증금·전입·확정일자 등 판단자료가 없는 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고 원문서와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 적정가를 판단하지 말고 상권·임대수요·수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 채권관계 대조. 신청채권자와 등기상 근저당권자가 다르므로 채권 승계·양도 및 배당관계를 원문서에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상가는 가격보다 현황이 먼저다”
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2020.03.17 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매등기는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다고 물건 전체가 단순한 것은 아닙니다.
113호는 112호와 함께 한 음식점이 사용하다 현재 휴업 상태이고 임대관계가 미상입니다. 여기에 3회 유찰, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 따라서 “감정가 598,000,000원짜리를 205,114,000원에 산다”는 숫자보다 113호의 독립 이용 가능성·실제 점유·상권과 환금성을 먼저 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격 메리트는 확인 전 보류입니다.
