인천지방법원 2025타경512163. 인천 남동구 논현동 유승테라폴리스 13층 1326호 오피스텔입니다. 소유자는 미두건설주식회사로, 2020년 12월 8일 소유권을 이전받았으며 당시 등기된 거래가액은 113,300,000원입니다. 이후 국민건강보험공단, 국가기관, 금융기관, 근로복지공단 등의 압류·가압류가 이어졌습니다. 2025년 9월 17일 근로복지공단의 강제경매개시결정이 등기됐고, 현재 네 차례 유찰된 상태입니다.

등기상 근저당권은 없으며, 말소기준은 2023년 4월 6일 국민건강보험공단 압류입니다. 후속 압류와 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 부동산 경매에서 등기 권리가 정리된다는 사실과 매수인이 부담할 임대차보증금이 없다는 사실은 다릅니다. 이 사건은 선순위 전입 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 투자 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 갑구 3번 국민건강보험공단 압류입니다. 해당 압류 및 후속 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 파악됩니다. 특히 갑구 7번 근로복지공단의 688,164,950원 가압류는 2025년 9월 17일 강제경매개시결정을 통해 본압류로 이행됐습니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험의 핵심

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 임차인으로 신고돼 있으나 보증금과 확정일자는 확정되지 않았습니다. 배당요구 관련 문건접수 사실만으로 보증금 전액의 배당이나 인수액 소멸을 보장할 수 없습니다.

또한 동일한 1326호를 대상으로 서로 다른 두 사람의 전입이 확인된 만큼, 각 임대차의 실제 목적물, 계약 체결 경위, 점유 범위, 전출 여부, 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다. 두 사람이 각각 독립적인 보증금반환채권을 가지는지 여부도 중요한 쟁점입니다. 전입일만으로 두 사람의 보증금을 단순 합산하거나, 반대로 어느 한 사람의 권리를 무시하는 것도 위험합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율은 확정 수익이 아니다

감정가는 96,000,000원, 현재 최저매각가는 23,050,000원입니다. 네 차례 유찰되면서 감정가 대비 24.01% 수준까지 떨어졌습니다. 그러나 경매 최저가격과 실제 매수인의 경제적 취득원가는 다릅니다.

2020년의 등기 거래가액 113,300,000원은 과거 소유권 이전과 관련된 금액이지 현재 동일 오피스텔의 시장가격을 의미하지 않습니다. 실질취득원가가 확정되지 않은 상태에서는 감정가나 과거 거래가액과의 차이를 수익으로 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,050,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용을 제외하고 22,235,100원이 가압류 채권자 중소기업은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근로복지공단을 비롯한 나머지 채권자들의 미배당액은 상당합니다. 다만 이 계산은 국세·지방세의 우선순위와 임차인의 우선변제·최우선변제액을 반영하지 않은 잠정 배당 시뮬레이션입니다.

채권 미배당액 820,728,446원은 채권자에 대한 예상 배당 부족액입니다. 이 금액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 배당 계산상 인수액이 0원이라고 해서 선순위 임차보증금까지 0원으로 확정되는 것도 아닙니다. 실제 배당은 조세채권의 우선순위 및 임차인의 배당권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 위험 감소는 다르다

현재 4회 유찰된 상태이며, 추가 유찰을 가정한 매각가격과 배당 부족액은 다음과 같습니다. 아래 금액은 각 회차의 가정가격으로, 실제 후속 매각기일이나 최종 낙찰가를 의미하지 않습니다.

가정 매각가는 단계적으로 떨어지지만, 채권자에게 돌아갈 돈도 줄어듭니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금으로 충분히 충당되지 않는다면 매각가격이 낮아지는 만큼 인수 부담이 커지는 구조가 될 수 있습니다. 그러므로 추가 유찰을 기다리는 것만으로 투자 수익률이 개선된다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 호구포역 남동측 인근. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 호구포역 및 노선버스 정류장이 있어, 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 27층 건물의 13층 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 접도. 일반상업지역이며 북서측과 북동측에 폭 약 35m, 20m의 포장도로가 개설돼 있습니다. 토지면적은 4,011.1㎡, 공시지가는 3,745,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 논현2 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 철도보호지구 관련 제한 등이 확인됩니다. 외국인 등에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어, 매각기일 기준 지정 연장 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공부·건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태 및 수리 필요성은 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 실사용뿐 아니라 임대수익과 투자수요의 영향을 받습니다. 본건은 선순위 임차관계가 불확실하고 4회 유찰된 물건이므로 매각가격만으로 재매각 가능성이나 환금성을 긍정적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 정윤선의 계약 원본 확인. 보증금, 임대차 개시일, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구의 적법성 및 미배당 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인 김보규의 계약 원본 확인. 2018.09.12 전입과 관련된 실제 임대차 관계, 현재 점유 상태, 보증금 반환 여부를 점검해야 합니다.
• 두 임차인의 관계 확인. 동일 호수에 대한 중복 또는 연속 임대차인지, 각자의 독립적인 보증금반환청구권이 있는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 매각으로 소멸하지 않는 임차권의 내용, 보증금 및 우선변제관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당요구 종기와 채권신고 확인. 2025.10.13 및 2025.12.04 문건접수의 구체적인 성격과 법정 배당요구 종기 준수 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국가기관 및 국민건강보험공단 등의 압류가 다수 존재합니다. 특히 국세·지방세 압류 관련 사항 7건은 당해세 등 우선 배당 가능성을 고려해 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 실제 점유자가 대항력 있는 임차인으로 인정되는 경우 보증금 반환 문제와 점유 인도가 연결될 수 있습니다. 단순 인도명령만으로 해결된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 오피스텔 실거래 및 임대수요 확인. 같은 건물의 유사 면적 최근 실거래, 실제 임대보증금 및 공실·관리비 부담을 확인하고 예상 실질취득원가와 비교해야 합니다.
• 관리비 및 세금 점검. 공용부분 미납 관리비 부담 가능성, 취득 관련 세금, 오피스텔 이용 및 과세 관계 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 제출문건, 배당요구 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”가 아니라 “인수 후 얼마인가”

이 사건의 표면적인 장점은 명확합니다. 96,000,000원짜리 감정평가 물건이 네 차례 유찰돼 23,050,000원이라는 낮은 최저매각가로 내려왔습니다. 그러나 투자에서 중요한 것은 할인율 자체가 아니라 모든 인수 부담을 반영한 경제적 취득가격입니다.

말소기준권리보다 앞선 시점에 전입한 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 부담할 보증금이 얼마인지, 실제 총취득가격이 현재 오피스텔 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 국세·지방세 관련 압류가 겹쳐 배당구조 역시 추가 확인이 필요합니다.

오피스텔이라는 용도에 따른 환금성 검토까지 필요하고, 이미 4회 유찰된 사실을 고려하면 단순히 가격이 크게 떨어졌다는 이유로 긍정적인 평가를 부여하기 어렵습니다.