인천지방법원 2025타경512163. 인천 남동구 논현동 유승테라폴리스 13층 1326호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 소유자는 미두건설주식회사로, 2020.12.08. 거래가액 113,300,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 근저당은 없고, 말소기준은 2023.04.06. 국민건강보험공단의 압류입니다. 그 뒤 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리기 어렵습니다. 임차 관련 신고는 실제 임차인으로 분류된 2명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 전입일 모두 말소기준보다 앞서며 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 두 사람을 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 642-1 유승테라폴리스 13층 1326호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 13층 1326호 |
| 소유자 | 미두건설주식회사 (2020.12.08. 소유권이전 · 거래가액 113,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 32,928,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 750,162,670원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.06. 갑구 3번 압류 · 국민건강보험공단 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입이 먼저다
말소기준은 2023.04.06. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 중소기업은행 50,903,596원 가압류, 근로복지공단 688,164,950원 가압류, 송관종 84,920,000원 가압류, 한국노총 남부지회 18,975,000원 가압류 및 각 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김보규 2018.09.12., 정윤선 2020.08.18. 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보규 | 2018.09.12 | 미상 | 미상 | 2025.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정윤선 | 2020.08.18 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
두 사람 모두 배당요구는 했지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 가능액과 미배당액을 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차보증금이 낙찰가를 초과한다면 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 단순 최저가와 전혀 달라질 수 있습니다. 이 사건은 실제 임차보증금과 임차관계 존속 여부를 확인하기 전까지 실질취득액을 산정하면 안 됩니다.
② 가격 — 감정가 34.3%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
감정가는 96,000,000원이고 현재 최저매각가는 32,928,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 4회 유찰 시 시나리오는 23,049,600원, 5회 유찰 시에는 16,134,719원입니다.
하지만 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 자체가 아닙니다. 선순위 전입 2명의 보증금이 미상인 상태에서 실제 승계액을 계산할 수 없으므로 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 따라서 32,928,000원이라는 숫자만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,704원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 50,903,596원 | 31,935,296원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 688,164,950원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 송관종 | 84,920,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 한국노총 남부지회 | 18,975,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 · 근로복지공단 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총액은 842,963,546원, 배당액은 31,935,296원, 미배당액은 811,028,250원입니다. 국세·지방세 압류 7건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있고, 임차보증금·최우선변제도 확정되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 호구포역 남동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설·공장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 수인분당선 호구포역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕, 지하 3층·지상 27층 건물의 13층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 북동측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구·과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김보규·정윤선의 실제 보증금과 임대차 존속 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금 등 임대차 핵심조건이 미상이라 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 착시 경계. 최저가 32,928,000원은 감정가의 34.3%지만, 인수액이 미상인 상태에서는 낮은 최저가만으로 수익성을 평가하면 안 됩니다.
- 배당 시뮬레이션 재검산. 현재 가정에서는 채권자 미배당액이 811,028,250원이며, 추가 유찰 시 미배당액은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차보증금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 96,000,000원에서 세 차례 유찰돼 32,928,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 김보규는 2018.09.12., 정윤선은 2020.08.18. 전입했고 말소기준일은 2023.04.06.입니다. 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상 대항력과 미배당 승계액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 32,928,000원은 ‘총 취득비용’이 아닙니다. 실제 보증금이 확인되어야 실질취득액을 계산할 수 있고, 그 전에는 추가 유찰로 23,049,600원이나 16,134,719원까지 내려가더라도 가격 메리트가 커졌다고 단정할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득액은 미상. 현재 단계의 결론은 입찰가 계산보다 선순위 임차관계 확인이 먼저입니다.
