부산지방법원 2024타경5177. 대연초등학교 남측 인근에 있는 대연엘리시아 10층 1005호로, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2018.09.19. 부산은행 근저당권입니다. 이후의 가압류, 김민정의 주택임차권, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

김민정의 임차보증금은 120,000,000원으로 현재 최저가 88,690,000원보다 크지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.07.19.로 말소기준일 2018.09.19.보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형이 아닙니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차·점유 관계 — 대항력보다 ‘누가 점유하는지’가 문제

보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 다만 본건 1005호에 직접 특정된 임차권자는 김민정 1명이고, 나머지 전입자 9명은 점유 부위가 미상입니다. 각 전입일은 모두 2018.09.19. 이후여서 대항력은 없는 것으로 조사됐지만, 실제 점유 여부와 인도 대상은 별도로 확인해야 합니다.

주식회사 다올메이트는 점유 부분이 1006호로 기재돼 본건 1005호와 호실이 다릅니다. 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 전입일 2024.05.28.로 조사됐으나 본건 임차인 합계에는 포함하지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저가는 88,690,000원으로 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 외형상 할인 폭은 크지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이 가격이 현재 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하거나 등급을 올릴 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

총 채권액 647,666,674원 중 86,693,580원이 배당되고, 미배당액은 560,973,094원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 대연초등학교 남측 인근으로, 주거용 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 전반적인 교통 사정은 양호합니다.
• 이용상태. 폐문으로 내부 확인은 불가능했으며, 탐문상 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·천정매립형 시스템 냉난방·도시가스 난방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 일반도로에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 공시지가. 토지면적 385.9㎡, 공시지가 5,384,000원/㎡로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 김민정 외 부위 미상 전입자 9명이 실제로 1005호를 점유하는지 현장조사와 전입세대 확인을 통해 구분해야 합니다.
• 김민정 임차권. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.06.30., 주민등록·점유개시 2022.07.19. 및 임차권등기 2024.08.23.을 원본과 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.06. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 근저당 변경. 채권최고액 616,000,000원과 변경등기 572,000,000원의 차이, 공동담보목록 제2018-301호 및 신청채권 1,071,255,513원의 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 대연엘리시아 동일·유사 호실의 최근 매매가와 임대조건을 조사해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비, 누수, 시스템 냉난방 상태와 기계식 주차 이용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 쉬운 물건은 아니다”

이 사건은 법정 인수액만 보면 명확합니다. 말소기준인 2018.09.19. 부산은행 근저당보다 앞선 임차인이 없고, 김민정의 보증금 120,000,000원도 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

하지만 이를 곧바로 안전하고 저렴한 물건으로 해석하면 안 됩니다. 본건에 특정된 임차권자 외에 부위 미상 전입자가 9명이고, 내부도 확인되지 않았으며, 최근 실거래 자료도 없습니다. 민간임대주택등기와 근저당 채권최고액 변경 내용도 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리 인수는 없음, 점유와 가격은 확인 전까지 보류입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유자·내부 상태·현재 시세를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.