부산지방법원 2024타경105855. 광안동 햇살팰리스 2층 204호의 재매각 사건입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이고, 감정가는 177,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가격은 123,900,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인과 기준권리 확인이 먼저입니다. 예상배당자료는 오승호의 임차보증금 120,000,000원을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 이 기준으로 현재 회차 실질취득액은 243,900,000원입니다.
더 큰 문제는 오승호 한 사람으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사에는 정의혁·박기룡·이성민·전시은· 이선우·박혜민·정준영·장정인·김한빛·이지훈·정혜진·박성규·제민영·허재우·오승호가 조사되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 조사 임차인은 15명입니다. 오승호를 제외한 다수 점유자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105855 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로522번길 44, 2층204호 (광안동, 햇살팰리스) |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 햇살팰리스 · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김태영 · 2020.10.15. 매매 · 2020.10.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 1,096,436,202원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% · 공부상 공동주택(다세대주택) |
① 권리 흐름 — 기준권리와 임차인 확인이 최우선
또한 2022.11.25.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 주택은 민간임대주택 등록과 관련된 등기가 존재하므로, 매각 후 처리 여부 역시 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 15명, 미상 보증금이 핵심 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정의혁 | 미상 | 2022-12-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 박기룡 | 전부 | 2023-12-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 이성민 | 미상 | 2022-07-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 전시은 | 전부 | 2024-04-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 이선우 | 전부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 박혜민 | 전부 | 2024-05-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 정준영 | 미상 | 2021-12-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 장정인 | 미상 | 2020-12-21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-07-15 | 아니오 |
| 김한빛 | 미상 | 2022-05-03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-12-24 | 아니오 |
| 이지훈 | 미상 | 2020-12-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 정혜진 | 전부 | 2020-11-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 박성규 | 미상 | 2020-12-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아니오 |
| 제민영 | 미상 | 2021-03-10 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025-01-07 | 아니오 |
| 허재우 | 미상 | 2022-03-30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026-05-11 | 아니오 |
| 오승호 | 건물 전부 | 2020-11-20 | 120,000,000원 | 有 · 자료상 | 없음 · 배당자료 기준 | 아니오 |
오승호는 등기된 주택임차권자로, 임대차계약일 2020.11.07., 확정일자 2020.11.09., 주민등록일자·점유개시일자 2020.11.20., 보증금 120,000,000원이 등기 내용에 기재되어 있습니다. 예상배당자료에서는 대항력 有·우선변제권 無로 보아 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 표면 82.6%보다 실질취득과 면적 불일치를 보라
햇살팰리스의 최근 거래자료는 2026.06. 거래 1건으로, 거래금액은 150,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 150,000,000원이며, 현재 최저가 123,900,000원은 최근 12개월 평균의 82.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 11.58㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 11.58㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
더구나 배당자료상 오승호 보증금 120,000,000원을 전액 인수하면 현재 회차 실질취득액은 123,900,000원 + 120,000,000원 = 243,900,000원입니다. 확인된 최근 거래 150,000,000원보다 금액 자체가 크게 높습니다. 따라서 ‘최저가가 최근 거래의 82.6%이므로 싸다’는 결론은 금지해야 합니다.
오승호 보증금 120,000,000원은 현재 최저가 123,900,000원보다 작기 때문에, 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 전형적인 구조는 아닙니다. 이 사건에서는 배당자료상 낙찰대금과 인수보증금을 별도로 부담하는 구조로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 인수 · 오승호 임차보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 121,365,400원 |
예상배당자료상 오승호 보증금은 배당 0원·매수인 인수 120,000,000원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 1,096,436,202원이지만 이 예상배당 계산에서는 채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 입찰 전 신청채권·근저당 이전관계·배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 120,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 123,900,000원 | 120,000,000원 | 243,900,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 86,730,000원 | 120,000,000원 | 206,730,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 60,710,999원 | 120,000,000원 | 180,710,999원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 도시철도2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주위는 중소평형 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 금련산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 202.5㎡ · 공시지가 2,455,000원/㎡ · 평지 · 가로장방입니다.
- 규제. 감정자료에는 도시지역·제2종일반주거지역·지적재조사사업지구가 기재되어 있으며, 토지자료에는 정비구역·도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·중로1류 저촉·지적재조사사업지구가 함께 표시되어 있습니다.
- 환금성. 햇살팰리스는 2020.09.15. 준공, 시세자료상 8세대 규모입니다. 최근 거래표본은 1건이며 대상면적과 거래면적이 일치하지 않아 가격판단의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오승호 인수액. 배당자료가 전액 인수로 계산한 120,000,000원의 실제 승계 여부와 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 나머지 임차인. 다수 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 대항력 有를 확정하지 말고 보증금과 배당요구·점유관계를 각각 대조해야 합니다.
- 기준권리. 자료상 2024.06.07. 경매개시결정이 기준으로 계산된 반면, 2020.10.30. 근저당권 및 이후 이전·질권 등기가 존재합니다. 기준권리를 먼저 확정해야 임차인 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 오판 금지. 123,900,000원은 최근 거래 150,000,000원의 82.6%지만 거래면적 11.58㎡와 대상면적 22.44㎡가 일치하지 않습니다.
- 실질취득 기준. 현재 자료대로라면 123,900,000원만이 아니라 인수 120,000,000원을 더한 243,900,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.25. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당자료 대조. 신청채권자 청구액 1,096,436,202원과 예상배당상 채권자 배당 0원의 관계를 배당요구·채권원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘총 부담액’과 미상 임차인을 보라
이 사건의 최저가는 감정가 177,000,000원에서 1회 유찰되어 123,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래 150,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 배당자료상 오승호 보증금 120,000,000원을 매수인이 전액 인수하므로 현재 회차 실질취득은 243,900,000원입니다.
게다가 시세표본은 대상면적과 일치하지 않고, 오승호 외 다수 점유자의 보증금·확정일자가 미상이며, 기준권리 역시 등기권리 흐름과 함께 재확인이 필요합니다. 8세대 규모 다세대주택에서 이 정도의 권리 불확실성이 겹친다면 현재 단계에서 가격 할인만으로 매력을 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인은 보류, 권리확정이 먼저. 오승호 인수와 나머지 임차인의 보증금·대항력 범위를 모두 확정하기 전에는 입찰가를 계산할 단계가 아닙니다.
