서울동부지방법원 2025타경483. 성수동2가 서울숲에스케이브이1타워 에이동 16층 1609호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사가우디자인이고, 하나은행이 채권자로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2023년 3월 21일 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 추가 근저당, 케이산업 근저당과 국민건강보험공단·국·서울특별시성동구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 큰 줄기는 단순하지만 점유관계에는 확인할 지점이 있습니다. 현황조사에 기재된 두 임차 법인의 점유 부분은 모두 1610호입니다. 그런데 조사보고에는 1609호 출입문에 호수를 특정하는 표시가 없었고, 입구에 1609·1610호 표시가 함께 부착되어 있었다고 기재되어 있습니다. 즉 보증금 규모보다 중요한 것은 두 호실이 실제로 어떻게 구분·사용되고 있는지를 현장에서 확인하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 284-55 서울숲에스케이브이1타워 에이동 16층1609호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 지하4층/지상20층 내 제16층 |
| 소유자 | 주식회사가우디자인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,620,000,000원 / 1,620,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 3,147,677,293원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 10번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 3,600,000,000원으로, 2023.03.21. 접수됐습니다. 같은 날 이전의 우리은행 근저당 4건은 모두 해지로 말소됐고, 이후 설정된 하나은행 240,000,000원 근저당과 케이산업 200,000,000원 근저당, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 금액보다 ‘1609호인지 1610호인지’가 핵심
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 드림홀딩스컴퍼니 주식회사 | 1610호 | 2023.01.06 | 500,000원 | 50,000원 | 有 | 없음 | 500,000원 추정 |
| 주식회사 드림디벨롭 | 1610호 | 2021.03.24 | 500,000원 | 50,000원 | 有 | 없음 | 500,000원 추정 |
두 법인의 전입일은 모두 2023.03.21. 말소기준보다 빠르고, 배당 추정에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산해 총 1,000,000원의 승계액을 반영하고 있습니다. 현재 최저가 기준 실질취득 추정액은 따라서 1,621,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,620,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,600,000원 |
| 인수 · 드림홀딩스컴퍼니 주식회사 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 드림디벨롭 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 하나은행 | 3,600,000,000원 | 1,601,400,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 케이산업 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 18,600,000원을 제외한 1,601,400,000원이 말소기준 하나은행 근저당에 배당되고, 전체 채권최고액 기준 미배당은 2,438,600,000원입니다. 임차 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산된 추정치입니다. 당해세에 해당하는 세금은 실제 배당순위를 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 뚝섬역 동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·지식산업센터·소규모 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 뚝섬역·성수역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 상호는 주식회사가우디자인으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 지하4층·지상20층, 사용승인일 2014.07.18.이며 위생·급배수·승강기·CCTV·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 내외, 북서측 약 20미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역의 공장용지로 토지면적 3,737.9㎡, 공시지가 9,037,000원/㎡이며 평지·부정형·중로각지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1609호·1610호 경계 확인. 현황조사상 1609호 출입문에는 호수를 특정하는 표시가 없었고 입구에 1609·1610호 표시가 함께 부착되어 있었습니다. 실제 출입구와 내부 구획을 확인해야 합니다.
- 임차 법인 점유범위 확인. 드림홀딩스컴퍼니 주식회사와 주식회사 드림디벨롭 모두 점유 부분이 1610호로 기재되어 있습니다. 경매 대상 1609호에 대한 점유 여부를 구분해야 합니다.
- 인수액 교차검증. 배당 추정에서는 보증금 합계 1,000,000원을 매수인 인수로 계산하지만 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항없음입니다. 원본 명세서·현황조사·점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 같은 건물 1610호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 점유 경계가 더 중요한 물건”
등기부 구조만 보면 말소기준인 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸해 비교적 정리된 편입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 보증금 1,000,000원의 크기가 아닙니다. 경매 대상은 1609호인데 현황조사상의 두 임차 법인은 모두 1610호에 기재되어 있고, 조사 당시 출입구에는 1609·1610호 표시가 함께 있었습니다. 여기에 매각물건명세서는 인수권리 “해당사항없음”으로 적고 있어 자료 간 판단도 일치하지 않습니다. 따라서 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유·호실 특정은 반드시 확인해야 하는 사건입니다. 현재 회차 기준 실질취득 추정은 1,621,000,000원이며, 시세 우열보다 먼저 1609호의 실제 점유범위와 인수 여부를 확정하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
