서울동부지방법원 2025타경483. 성수동2가 서울숲에스케이브이1타워 에이동 16층 1610호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 상호는 (주)가우디자인입니다. 등기상 소유자는 주식회사가우디자인이고, 2023.03.21 하나은행 근저당 채권최고액 3,600,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당, 케이산업 근저당, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리의 중심은 후순위 담보권이 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다. 현황조사에 드림홀딩스컴퍼니 주식회사와 주식회사 드림디벨롭이 각각 1610호 임차인으로 조사됐고, 전입일은 각각 2023.01.06, 2021.03.24입니다. 두 임차인의 보증금은 각각 500,000원, 월 차임은 각각 50,000원이며, 배당 시뮬레이션은 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 284-55 서울숲에스케이브이1타워 에이동 16층 1610호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지하4층/지상20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 주식회사가우디자인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,990,000,000원 / 1,990,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 3,147,677,293원 |
| 말소기준 | 2023.03.21 을구 10번 하나은행 근저당 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인을 따로 본다
말소기준 근저당 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 1,990,000,000원에서 집행비용 22,300,000원을 먼저 제외한 뒤 말소기준 하나은행 근저당에 1,967,700,000원이 배당되고, 뒤의 하나은행 근저당 240,000,000원·근로복지공단 248,988,000원·케이산업 200,000,000원에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권자 전체 미배당은 2,321,288,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 1,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 드림홀딩스컴퍼니 주식회사 | 1610호 | 2023.01.06 | 500,000원 | 50,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 有 |
| 주식회사 드림디벨롭 | 1610호 | 2021.03.24 | 500,000원 | 50,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 有 |
두 법인 모두 보증기관이나 대위변제 승계자로 표시된 주체가 아니라 실제 임차인 2명으로 잡힙니다. 따라서 보증금을 중복 제거할 사유가 없고, 배당표상 인수액은 각각 500,000원, 합계 1,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당 시뮬레이션에서도 우선변제권 없이 전액 인수로 처리됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 1,990,000,000원입니다. 여기에 현황조사상 대항력 임차인 보증금 인수액 1,000,000원을 더하면 매수인 실질취득은 1,991,000,000원입니다. 이 사건의 인수액은 낙찰가를 크게 뒤집는 규모는 아니지만, 가격 판단에서는 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 1,991,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 현재 자료에서 확정적으로 판단할 수 있는 것은 권리구조와 회차별 배당 부족액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,990,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 22,300,000원 |
| 인수. 드림홀딩스컴퍼니 주식회사 | 500,000원 | 0원 |
| 인수. 주식회사 드림디벨롭 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,600,000,000원 | 1,967,700,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 근로복지공단 | 248,988,000원 | 0원 |
| 5. 을구 13번 근저당 · 주식회사케이산업 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당대상 채권 합계는 4,288,988,000원, 예상 배당은 1,967,700,000원, 미배당은 2,321,288,000원입니다. 임차인 보증금 1,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,990,000,000원 | 1,967,700,000원 | 2,321,288,000원 | 1,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,592,000,000원 | 1,573,680,000원 | 2,715,308,000원 | 1,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,273,600,000원 | 1,258,464,000원 | 3,030,524,000원 | 1,000,000원 |
신청채권자의 청구액은 3,147,677,293원으로, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 배당만으로 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측의 회수 부족액이고, 매수인이 그 미배당 채권을 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다. 매수인 측에서 별도로 잡힌 인수액은 세 시나리오 모두 1,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 상호는 (주)가우디자인입니다.
- 입지. 지하철 2호선 뚝섬역 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·지식산업센터·소규모 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 뚝섬역·성수역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2014.07.18이며, 지하4층·지상20층 규모로 승강기·CCTV·화재탐지설비·주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 공장용지, 공업용 이용, 평지·부정형이며 공시지가는 9,037,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 실체 확인. 드림홀딩스컴퍼니 주식회사와 주식회사 드림디벨롭의 점유·임대차 관계를 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 1,990,000,000원에 보증금 인수 1,000,000원을 더한 1,991,000,000원을 매수인 자금 기준으로 봅니다.
- 호실 특정 확인. 현황조사에는 1609호 출입문에 호수 표시가 없었고, 바로 옆 1610호와 함께 1609·1610호 표시가 부착돼 있었다고 기재돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 하나은행 근저당 등기에는 서울숲에스케이브이1타워 16층 1609호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다.
- 가격 판단 보수적으로. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 신건 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 말소형, 점유는 확인형”
이 사건은 등기만 보면 비교적 선명합니다. 2023.03.21 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 1610호에는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명이 조사돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션은 보증금 합계 1,000,000원을 매수인 인수로 잡습니다.
따라서 현재 회차에서 봐야 할 금액은 최저가 1,990,000,000원만이 아니라 실질취득 1,991,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 이 금액이 시장가 대비 유리한지는 판정하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “후순위 등기가 얼마나 많은가”가 아니라 두 임차인의 대항력·인수 관계와 1609·1610호 현장 표시를 원본과 현장에서 정확히 대조하는 것입니다.
