부산지방법원 2025타경6244. 부산 남구 대연동 정성재아파트 101동 101호로 표시된 집합건물입니다. 명칭은 ‘아파트’지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 제1종 근린생활시설로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 강휘이고, 말소기준권리는 2022.12.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류· 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 권리보다 가격과 용도입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 948,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 제공된 실거래 통계에서 최근 12개월 평균은 299,100,000원, 최신 거래는 2026.09. 287,000,000원입니다. 다만 이 실거래는 전용 58.63㎡ 주거 표본이고 본건 비교 대상면적 표시는 79.02㎡이며 실제 이용은 제1종 근린생활시설이므로, 단순히 같은 단지라는 이유로 동일 상품처럼 비교해서는 안 됩니다. 그 한계를 감안해도 최저가가 최근 12개월 평균의 317.0%라는 사실은 신건 가격에 강한 경계 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6244 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1918 정성재아파트 101동 101호 · 부산광역시 남구 유엔로 211 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설로 이용 중 · 건물 내 1층 101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상11층 · 강화유리창 등 |
| 소유자 | 강휘 |
| 감정가 / 최저가 | 948,000,000원 / 948,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,063,034,408원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.14. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보로 정성재아파트 101동 102호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 강염영 근저당 80,000,000원, 주식회사성일무역 근저당 200,000,000원, 주식회사코프코트레이딩 가압류 11,160,000원, 신용보증기금 가압류 215,578,782원, 근로복지공단 가압류 5,092,420원 및 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성미 | 정성재아파트 101동 101호 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2023.05.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전성미의 전입신고는 2023.05.15.로, 말소기준권리인 2022.12.14. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 9.48억을 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
정성재아파트의 제공된 실거래 12건은 모두 전용 58.63㎡ 거래입니다. 본건의 비교 대상면적 표시는 79.02㎡로 면적이 일치하지 않고, 본건 이용상태 역시 제1종 근린생활시설이므로 직접적인 가격 비교에는 분명한 한계가 있습니다. 그럼에도 최근 거래 흐름은 가격 판단에서 무시하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.63㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 58.63㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 58.63㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 58.63㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 58.63㎡ | 8 | 314,500,000원 |
| 2025.09 | 58.63㎡ | 11 | 399,000,000원 |
| 2025.06 | 58.63㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2025.05 | 58.63㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2025.01 | 58.63㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 58.63㎡ | 11 | 427,000,000원 |
| 2024.08 | 58.63㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2024.04 | 58.63㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.63㎡ | 5건 | 299,100,000원 |
전체 12건 평균은 322,875,000원이지만 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 299,100,000원, 최신 거래는 2026.09. 287,000,000원이며, 최근 구간이 과거 구간보다 -12.0% 낮습니다. 즉 최근 가격 흐름은 하락 방향입니다. 현재 최저가 948,000,000원은 최근 12개월 평균의 317.0%이므로, 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 948,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,880,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 936,120,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 강염영 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 주식회사코프코트레이딩 | 11,160,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 주식회사성일무역 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 215,578,782원 | 0원 |
| 7. 갑구 19번 가압류 · 근로복지공단 | 5,092,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,711,831,202원 중 예상배당은 936,120,000원, 미배당은 775,711,202원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서·금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 대천초등학교 북서측 인근. 공동주택·다세대주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 섞인 주상지대로 상업적 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측 약 6미터 폭의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,505,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상11층이며 위생·급배수·소화·승강기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도 주의. 건물 명칭은 정성재아파트지만 대상 호실은 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트 실거래와 매수층·수익구조가 다르므로 환금성은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 본건을 아파트 주거 호실로 가정하지 말고 제1종 근린생활시설의 실제 영업·임대 가능성과 수익성을 기준으로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 948,000,000원은 제공된 최근 12개월 평균 299,100,000원의 317.0%입니다. 최근 추세도 -12.0%이므로 감정가의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 면적 불일치. 본건 비교 대상면적 표시는 79.02㎡인 반면 실거래 표본은 58.63㎡입니다. 같은 단지 거래를 그대로 본건 시세로 대입하면 안 됩니다.
- 임차인. 전성미는 2023.05.15. 전입으로 말소기준 2022.12.14.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자·배당요구 및 최우선변제 반영 여부는 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현황 표시. 공부상 101동으로 기재되어 있으나 현황은 1개동만 있다는 비고가 있습니다. 현장과 집합건축물 표시를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리 구조만 보면 단순합니다. 2022.12.14. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 전성미의 전입도 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 신건 실질취득액은 948,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균 299,100,000원의 317.0%이고 최신 거래도 287,000,000원, 최근 가격 추세는 -12.0%입니다.
여기에 결정적인 차이가 하나 더 있습니다. 본건은 아파트 명칭의 건물 안에 있지만 실제 이용은 제1종 근린생활시설이고, 실거래 표본은 58.63㎡ 주거 거래로 본건과 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 인수는 양호하지만 가격 메리트는 확인되지 않았고, 근린시설 자체의 적정 시세·임대수익 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 점수를 줄 수 있는 사건이 아닙니다.
