부산지방법원 2025타경6244. 부산 남구 대연동 정성재아파트 101동 102호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현 소유자는 강휘이고, 2022.11.25. 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2022.12.14. 우리은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 강염영의 80,000,000원 근저당, 주식회사코프코트레이딩의 11,160,000원 가압류, 주식회사성일무역의 200,000,000원 근저당, 신용보증기금의 215,578,782원 가압류와 국·국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6244 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 1918 정성재아파트 101동 102호 · 부산광역시 남구 유엔로 211 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설 |
| 소유자 | 강휘 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 684,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사우리은행) |
| 청구액 | 1,063,034,408원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 유효한 권리의 기준점은 2022.12.14. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 중소기업은행 근저당과 이석용 근저당, 신탁등기 및 과거 압류·가압류는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기권리 측면의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성미 | 정성재아파트 101동 101호 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2023.05.15 | 대항력 없음 | 미확인 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 신건은 최근 평균의 228.7%
정성재아파트의 면적 매칭 거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 5건이고, 평균은 299,100,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.09. 287,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 12.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.63㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 58.63㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 58.63㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 58.63㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 58.63㎡ | 8 | 314,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 299,100,000원 |
신건 최저가 684,000,000원은 최근 12개월 평균의 228.7%이고, 최신 거래 287,000,000원보다도 크게 높습니다. 전체 12건 평균 322,875,000원과 비교해도 최저가는 211.8% 수준입니다. 최근 추세까지 -12.0%이므로 제공된 거래가격만 놓고 보면 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 684,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,240,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 674,760,000원 |
| 2. 근저당 · 강염영 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사코프코트레이딩 | 11,160,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사성일무역 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 215,578,782원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,706,738,782원 중 채권자 배당액은 674,760,000원, 미배당액은 1,031,978,782원입니다. 배당 부족분은 후순위 권리자의 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천초등학교 북서측 인근이며 공동주택·다세대주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 섞인 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물의 1층 101호 및 102호로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 동측 약 6미터 폭 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,505,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 정성재아파트는 58세대이며 사용승인일은 2019.09.27입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린시설 시세를 별도로 확인. 주거용 아파트 실거래 평균 299,100,000원을 본건 상가 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다. 본건과 같은 제1종 근린생활시설의 거래사례·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 가격 하락 반영. 면적 매칭 거래의 최근 추세가 -12.0%이고 최신 거래는 287,000,000원입니다. 신건 최저가 684,000,000원에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
- 점유 호수 재확인. 현황조사상 전성미의 점유 부분은 101동 101호로 기재돼 본건 102호와 다릅니다. 실제 점유자와 영업·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 승계는 0원. 전성미의 전입일 2023.05.15는 말소기준 2022.12.14보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 후순위 미배당과 인수는 구분. 신건에서도 채권 미배당액이 1,031,978,782원이지만 이는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.12.14. 우리은행 근저당 이후의 권리는 모두 소멸하고, 조사된 임차인 전성미도 말소기준 뒤인 2023.05.15에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 684,000,000원은 최근 12개월 면적 매칭 거래 평균 299,100,000원의 228.7%이고 최신 거래 287,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름 또한 -12.0%입니다. 다만 본건이 주거용 아파트가 아니라 제1종 근린생활시설이라는 점 때문에 이 실거래를 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 결국 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”은 아니지만, 근린시설 자체의 수익가치와 실제 거래가로 684,000,000원을 다시 검증하지 않으면 신건에서 손들기 어려운 물건입니다.
