광주지방법원 2026타경66. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차 202동 15층1501호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.18. 설정된 염산새마을금고 근저당권 310,000,000원입니다. 현재 소유자는 이향미로, 2025.04.01. 매매를 원인으로 2025.04.11. 소유권을 이전받았고 거래가액은 205,000,000원입니다. 이후 2026.03.31. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
점유관계에서 확인되는 김홍근의 전입일은 2022.05.31.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 산정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원본 명세서로 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 상태는 공실로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경66 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 61.805㎡ · 15층 |
| 소유자 | 이향미 (2025.04.01. 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 염산새마을금고 / 280,048,742원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.18. 근저당권 · 채권최고액 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 사용승인일 | 2021.12.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 전입, 매수인 인수 0원
핵심은 2022.03.18. 염산새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 경매로 소멸합니다. 김홍근은 2022.05.31. 전입해 말소기준보다 늦으므로 제공된 조사상 대항력이 없습니다. 경매개시결정 역시 말소기준 이후 등기돼 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍근 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만, 최신 거래가 더 낮다
신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대, 사용승인일은 2021.12.01입니다. 전용 61.81㎡ 거래 7건의 전체 평균은 195,700,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 4건 평균은 186,600,000원이고 현재 최저가 175,000,000원은 그 평균의 93.8%입니다. 그러나 최신 거래인 2025.11. 15층 거래가는 131,400,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.2%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.81㎡ | 4건 | 186,600,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 염산새마을금고 | 310,000,000원 | 171,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 310,000,000원 중 171,750,000원이 배당되고 미배당액은 138,250,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 138,250,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 172,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 200,368,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 목포시 달동 허사공원 북측 인근이며, 주변에 나지·근린생활시설·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물이며 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.12.01입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지의 아파트 건부지이며 북측으로 소로한면의 아스팔트 포장도로, 동측으로 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 264,600원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래가격 변동 폭이 크고 최근 추세가 -10.2%여서 과거 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 재확인. 최근 12개월 평균은 186,600,000원이지만 최신 거래는 131,400,000원입니다. 하락 추세가 이어졌는지 입찰 직전 거래를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
- 임차관계 원본 확인. 김홍근의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 기재돼 있으므로 현장 점유 여부가 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.04.22. 기준 1,574,310원이 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 최신 금액과 승계 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 가격’이 승부처
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 염산새마을금고 근저당 이후 김홍근이 전입했고, 조사 결과 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 공실이라는 점도 확인됩니다. 다만 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 93.8%이지만, 최신 거래는 131,400,000원이고 최근 추세는 -10.2%입니다. 전체 평균이나 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 보기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 최신 거래 이후의 시세를 확인하고 유찰 여부까지 지켜보는 접근이 이 사건의 핵심입니다.
