광주지방법원 2026타경66. 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 15층 1502호입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 말소기준은 2022년 3월 18일 설정된 염산새마을금고 근저당권 310,000,000원입니다. 이 근저당은 1501호와 공동담보로 설정돼 있으며, 이후 2025년 서향기 명의 주택임차권과 2026년 임의경매개시결정이 이어집니다.
표면상 구조는 단순해 보이지만 임차관계에서 확인할 부분이 남습니다. 김홍근은 2022년 5월 31일 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 서향기는 임차보증금 30,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일자가 없어 대항력은 미상입니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있지만, 서향기의 실제 대항력 여부는 입찰 전에 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경66 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 15층1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 61.805㎡ · 15층 1502호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 염산새마을금고 / 280,048,742원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차 대항력은 별도 확인
말소기준은 2022.03.18. 염산새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 서향기의 주택임차권과 임의경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 소멸과 임차인의 대항력 판단은 같은 문제가 아닙니다. 서향기는 임대차계약일자 2022.12.12, 점유개시일자 2022.12.25, 확정일자 2022.12.19로 기재돼 있으나 주민등록일자는 없습니다. 따라서 이 자료만으로는 대항력을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 김홍근은 대항력 없음, 서향기는 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍근 | 미상 | 2022.05.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서향기 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록일자 없음 / 2022.12.19 | 30,000,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮아도 ‘하락 추세’를 빼면 안 된다
신항만뉴캐슬오션시티2차 동일 면적대 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 195,700,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 186,600,000원, 현재 최저가 175,000,000원은 그 평균의 93.8%입니다. 그러나 최신 거래는 2025.11의 131,400,000원이고, 최근 거래 추세도 -10.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 186,600,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 최신 거래와 비교하면 방향이 달라집니다. 특히 최근 거래가가 과거 구간보다 10.2% 하락한 것으로 집계돼 있어, 전체 평균이나 최근 12개월 평균만 보고 신건에 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 염산새마을금고 | 310,000,000원 | 171,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 염산새마을금고 근저당 채권에 171,750,000원이 배당되고 138,250,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 서향기 임차권의 실제 대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 달동 허사공원 북측 인근으로 나지·근린생활시설·공동주택이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 사용승인일은 2021.12.01입니다. 단지는 348세대입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 신항만건설예정지역이 포함됩니다.
- 도로·환경. 북측 아스팔트 포장도로와 동측 보행자도로에 접하고, 근린공원에도 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서향기 대항력 확인. 주민등록일자가 없어 현재 자료만으로는 대항력 판정이 불가합니다. 임차권등기명령·매각물건명세서·현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 김홍근 점유관계 확인. 전입일은 2022.05.31로 말소기준 이후이지만 보증금은 미상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.2%이고 최신 거래는 131,400,000원입니다. 최근 12개월 평균만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 140,000,000원, 2회 유찰 시 112,000,000원으로 계산됩니다.
- 미납관리비. 2026.04.22 기준 미납관리비 1,656,030원이 확인됩니다.
- 공동담보 확인. 염산새마을금고 근저당은 1501호와 공동담보로 기재돼 있어 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 평균 할인보다 ‘최신 거래와 임차권 미상’이 더 중요하다
현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 93.8%라 숫자만 보면 할인처럼 보입니다. 그러나 최신 거래는 131,400,000원이고 최근 시세 추세는 -10.2%입니다. 가격 방향은 분명히 아래쪽을 가리키고 있습니다. 여기에 서향기 임차권은 주민등록일자가 없어 대항력을 확정할 수 없습니다.
등기 순위상 말소기준 이후 권리들은 정리되고 현재 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 임차권 확인이 끝나기 전까지 권리상 완전한 안전형으로 단정하기 어렵습니다. 신건 단계에서는 최근 평균 대비 할인만 보고 들어가기보다 최신 거래와 하락 추세, 임차권 원본을 함께 확인하는 보수적 접근이 맞습니다.
