광주지방법원 2024타경58968. 전라남도 순천시 해룡면 남가리 401-6 일원의 대지·토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 제1·2종근린생활시설로, 1층은 소매점·애견카페, 2층은 사무실·애견호텔로 이용 중입니다. 토지는 2,318.0㎡, 자연녹지지역이며 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2023.05.11. 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,220,000,000원이고, 이후 이정의 근저당, 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류, 순천농업협동조합의 임의경매개시결정, 이미혜·이지은 근저당이 이어집니다. 제공된 권리 판정과 배당 시뮬레이션상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경58968 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 남가리 401-6 · 남가1길 90-39 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1·2종근린생활시설 · 1층 소매점·애견카페 / 2층 사무실·애견호텔 |
| 소유자 | 주식회사어울림주택개발 |
| 토지 | 2,318.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 / 공시지가 | 자연녹지지역 / 342,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 3,357,374,250원 / 3,357,374,250원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 유찰 / 2026.10.19 |
| 신청채권 청구액 | 555,243,834원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 보증금·대항력·우선변제를 따질 임차인 자료가 없어 임차인 인수 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 핵심은 임차관계가 아니라 근저당·압류·경매개시결정의 소멸 여부와 세금 배당입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰이지만 현재 할인율은 0%
현재 회차의 최저매각가는 3,357,374,250원으로 감정가와 동일합니다. 즉 1회 유찰로 표시되어 있지만 현재 시나리오의 매각가는 감정가의 100%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 3,357,374,250원입니다.
동일·유사 물건의 최근 실거래 자료는 제시되지 않아 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 수치로 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮지 않다는 사실만으로 판단해야 하며, 현재 단계에서 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 3,357,374,250원 | 779,087,160원 | 555,243,834원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 2,685,899,400원 | 1,443,847,262원 | 316,640,406원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,148,719,520원 | 1,975,655,343원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,357,374,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,973,742원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 2,220,000,000원 | 2,220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이정의 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신광석 | 555,243,834원 | 555,243,834원 |
| 4. 경매개시결정 · 순천농업협동조합 | 555,243,834원 | 426,156,674원 |
| 5. 근저당 · 이미혜 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이지은 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,100,487,668원 중 3,321,400,508원이 배당되고, 779,087,160원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 현황 — ‘무엇이 같이 팔리는지’가 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ’은 부합물이고, ‘ㄴ~ㅊ’은 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 등기사항전부증명서에는 미등재되어 있습니다.
- 합병 후 소재. 건물은 공부상 남가리 401-6, 401-5, 401-16, 401-30, 401-38 지상으로 표시되지만 합병 후 현황은 남가리 401-6에 소재합니다.
- 멸실. 부속건물 ‘경량철골구조 판넬지붕 단층 휴게공간 46.98㎡’는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 매각 제외. 목록 3 지상의 이동식 건물 3동과 파라솔 2개는 매각 대상에서 제외됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 순천시 해룡면 남가리 ‘남가마을’ 남측 인근으로, 주변에 소규모 택지개발지구·나지·농경지가 있는 시가지주변개발지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 제1·2종근린생활시설로 1층 소매점·애견카페, 2층 사무실·애견호텔로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 자연녹지지역, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 일부 토지는 광로2류 접합, 가축사육제한구역, 준보전산지로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 3,357,374,250원의 시장 적정성을 별도 확인해야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 동일합니다.
- 제시외·미등기 건물 현황. ‘ㄱ’ 및 ‘ㄴ~ㅊ’ 건물의 실제 위치·면적·사용상태와 등기·건축물대장 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 멸실 확인. 46.98㎡ 휴게공간의 멸실 상태가 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 매각 제외 구분. 이동식 건물 3동과 파라솔 2개가 매각에서 제외되므로 소유관계와 반출 문제를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당표가 달라질 수 있으므로 실제 교부청구·배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 물건 경계’가 더 어렵다
이 사건은 임차인 인수도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리 자체의 결론은 비교적 선명합니다. 하지만 현재 최저가는 감정가와 같은 3,357,374,250원으로 할인 메리트가 확인되지 않았고, 최근 실거래 자료도 없어 시장가격 대비 유불리를 검증할 수 없습니다.
여기에 국세·지방세 우선배당 가능성, 제시외 건물과 미등기 건물, 합병 전후 지번 차이, 멸실된 부속건물, 매각에서 제외되는 이동식 건물까지 확인할 요소가 많습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수할 권리가 있느냐”보다 “현재 가격이 적정한가, 실제로 무엇을 취득하는가”입니다. 권리 인수 0원만 보고 단순 물건으로 판단하기에는 현황 확인 항목이 많습니다.
