🏷️ 240,000,000원 📊 105.4% 🔒 인수 0원 📉 -3.1%
전주지방법원 2025타경899. 거성그린맨션 2동 3층 305호 아파트입니다. 현재 소유자는 이정민이며, 2008.06.05. 거래가 123,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 같은 날 설정된 전주농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 근저당권·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서상 인수할 권리와 법정지상권도 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 권리보다는 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 240,000,000원으로 같은 신건인데, 거성그린맨션 최근 12개월 평균은 227,625,000원이고 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 흐름도 -3.1%로 하락 방향이어서, 전체 거래 평균만 보고 가격 경쟁력이 있다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 545-1 거성그린맨션 2동 3층305호 |
| 용도 | 아파트 |
| 소유자 | 이정민 (2008.06.05. 거래가 123,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유해상 / 46,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | 거성그린맨션 · 263세대 · 1992.06.18. 준공 |
| 시세 비교 면적 | 133.05㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 말소기준인 2008.06.05. 전주농업협동조합 근저당권 이후의 전주농업협동조합 추가 근저당권, 동부새마을금고·유해상·전북신용보증재단 근저당권, 서민금융진흥원 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래와도 격차
거성그린맨션의 최근 거래 12건은 200,000,000원~265,000,000원 범위입니다. 전체 평균은 230,083,333원이지만, 가격 판단에는 보다 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 227,625,000원, 최신 2026.08 거래는 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.52㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 134.49㎡ | 12 | 256,000,000원 |
| 2025.10 | 133.05㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 133.05㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2025.09 | 133.05㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2025.09 | 133.05㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 133.05㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 133.05㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 121.52㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 121.52㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 133.05㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 2025.02 | 133.05㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 227,625,000원 |
현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.4%입니다. 최근 가격 흐름 역시 -3.1%이므로 하락 추세를 감안해야 합니다. 특히 최신 거래가 200,000,000원이라는 점까지 보면, 신건 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 전주농업협동조합 · 을구 2번 근저당권 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 전주농업협동조합 · 을구 4번 근저당권 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 전주농업협동조합 · 을구 5번 근저당권 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 동부새마을금고 · 을구 13번 근저당권 | 200,000,000원 | 108,340,000원 |
| 5. 유해상 · 을구 14번 근저당권 | 46,000,000원 | 0원 |
| 6. 전북신용보증재단 · 을구 15번 근저당권 | 32,745,000원 | 0원 |
| 7. 서민금융진흥원 · 갑구 12번 가압류 | 13,786,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 420,031,268원 중 예상 배당은 235,840,000원이며, 미배당은 184,191,268원입니다. 신청채권자 유해상의 청구액 46,000,000원도 현재 가정에서는 배당 0원입니다. 다만 이들 미배당 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 184,191,268원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 231,519,268원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 269,381,668원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인이 인수할 권리는 없어 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 현재 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회지만, 이번 물건은 신건 최저가가 최근 12개월 평균 이상이라는 점을 별도로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 거성그린맨션은 263세대, 1992.06.18. 준공입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지·가로장방 형태입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 광대소각 조건이며 광로2류·중로1류·중로3류·소로2류와 접합니다.
- 공시지가. 828,300원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 거래는 200,000,000원~265,000,000원 범위이고 최근 12개월 평균은 227,625,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.4%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 -3.1%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 230,083,333원만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 최신 거래. 최신 2026.08 거래가 200,000,000원이라는 점을 응찰가 판단에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고 임차인도 없어, 권리 측면에서는 매수인 인수 0원의 안전한 구조입니다. 다만 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 227,625,000원의 105.4%이고, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 최근 흐름도 -3.1%로 내려온 만큼 신건 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차에서는 권리 안정성보다 최근 시세와의 가격 차이가 입찰 판단의 중심입니다.
