전주지방법원 2025타경899. 전주시 덕진구 우아동1가 1107-3 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이며 감정평가 이용상태에는 근린생활시설(일반음식점)과 제시외 창고가 기재돼 있습니다. 토지는 181.5㎡, 지목은 대(垈)이고 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 매각은 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㉠도 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2021년 7월 7일 설정된 동부새마을금고 근저당권 200,000,000원입니다. 그 뒤 유해상 근저당 46,000,000원, 전북신용보증재단 근저당 32,745,000원, 서민금융진흥원 가압류 13,786,268원, 그리고 현재 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경899 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가 1107-3 · 인교로 43 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(일반음식점) · 제시외 창고 |
| 토지 | 181.5㎡ · 지목 대 · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이정민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 252,073,440원 / 252,073,440원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 유해상 / 46,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 소유자는 이정민이고, 2021.07.07 동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 설정된 유해상·전북신용보증재단 근저당과 서민금융진흥원 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 신건 100%, 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 252,073,440원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득액도 252,073,440원입니다. 다만 이 금액과 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율 0%인 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 252,073,440원 | 247,744,412원 | 44,786,856원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 201,658,752원 | 198,035,529원 | 94,495,739원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 161,327,001원 | 158,268,423원 | 134,262,845원 |
유찰이 진행되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 그것만으로 시장가격 대비 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 본건은 일반 아파트가 아니라 대지·근린생활시설·제시외 창고가 함께 검토되는 물건이므로, 실제 이용상태와 건물 상태, 임대·영업관계까지 함께 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,073,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,329,028원 |
| 1. 근저당 · 동부새마을금고 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유해상 | 46,000,000원 | 46,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전북신용보증재단 | 32,745,000원 | 1,744,412원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,786,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 292,531,268원 중 247,744,412원이 배당되고 44,786,856원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족분 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 본 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 아중초등학교 남서측 인근으로 다가구주택·단독주택·근린생활시설·아파트 단지가 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 인교로가 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 제시외 건물 ㉠은 창고입니다.
- 토지. 토지 181.5㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 토지이용상황은 주상기타입니다. 감정평가서에는 가장형 토지로서 인접지·도로와 등고 평탄하다고 기재돼 있습니다.
- 도로. 감정평가 기재상 서측으로 백제대로에 접하고 남측 및 동측 2차선 포장도로를 통해 진·출입합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(아중)이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 531,300원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 창고가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 전입 여부와 보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 관련 건물이 함께 매각되고 제시외 건물 ㉠도 포함됩니다. 현황상 위치·규모·상태가 감정평가 내용과 일치하는지 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 직접 비교할 실거래 근거가 없으므로 주변 토지·근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.07.07 동부새마을금고 근저당입니다. 이후 유해상·전북신용보증재단 근저당, 서민금융진흥원 가압류 및 경매개시결정의 최신 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당과 인수의 구분. 현재 회차에서 후순위 채권 44,786,856원이 미배당되더라도 본 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 아직 확인할 것”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021년 동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리 정리가 곧바로 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 현재는 감정가 252,073,440원 그대로인 신건이고 실거래 비교자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 더구나 감정평가상 임대관계는 미상이며, 일반음식점 이용과 제시외 창고가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 양호, 가격·점유·현장조사는 보수적으로”입니다.
