전주지방법원 2026타경30150. 전주 완산구 효자동1가 ‘힐스테이트어울림효자’ 105동 2층 203호, 전용 39.5527㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사아이캔두이고, 2024.11.11. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 말소기준은 2025.09.05. 설정된 주식회사스마트저축은행 근저당권 152,000,000원입니다. 같은 날 주식회사동양저축은행의 근저당권 148,000,000원도 설정됐고, 이후 2026.01.13. 유한회사센텀주택 가압류 250,000,000원과 2026.02.23. 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 임차인입니다. 안의진은 2023.01.13. 전입, 문지원은 2024.10.14. 전입으로 모두 말소기준일 2025.09.05.보다 빠릅니다. 특히 문지원은 우선변제 자료 없이 대항력이 표시돼 있어 배당으로 정리되지 않는 보증금의 매수인 승계 가능성을 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 902 힐스테이트어울림효자 105동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.5527㎡ · 13층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사아이캔두 (2024.11.11. 소유권이전 등기, 2021.02.25. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 동양저축은행 / 68,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 임차인이 핵심
말소기준권리는 2025.09.05. 주식회사스마트저축은행 근저당권입니다. 같은 날 주식회사동양저축은행 근저당권이 설정됐고, 2026.01.13. 가압류와 2026.02.23. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.06.08. 등기된 유한회사글로벌원우 근저당권 1,500,000,000원은 2026.08.04. 일부해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지원 | 2024.10.14 | — | 7,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 인수 가능 |
| 안의진 | 2023.01.13 | 2024.12.24 | 5,750원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 배당요구 |
안의진은 2026.03.04. 배당요구를 했고, 확정일자 2024.12.24.도 말소기준보다 빠릅니다. 예상배당에서도 보증금 5,750원이 우선변제되는 것으로 반영돼 있습니다. 반면 문지원은 확정일자와 배당요구가 확인되지 않고 예상배당에서도 배당액 0원, 매수인 인수 7,000원으로 잡혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가부터 최근 평균보다 높다
힐스테이트어울림효자 동일 면적 39.55㎡대의 최근 거래 12건 평균은 216,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.07. 217,000,000원이며, 현재 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.8%입니다. 최저가만으로도 평균보다 6,000,000원 높고 최신 거래보다 5,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.55㎡ | 9 | 217,000,000원 |
| 2026.06 | 39.55㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 39.55㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 39.55㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 39.55㎡ | 7 | 231,000,000원 |
| 2026.03 | 39.55㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 39.55㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 39.55㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 39.55㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 39.55㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 39.55㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 39.52㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 216,000,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 195,000,000원~234,000,000원입니다. 감정가와 최저가가 222,000,000원으로 거래 범위 안에는 있지만, 판단 기준인 최근 12개월 평균 216,000,000원과 최신 거래 217,000,000원을 모두 웃돕니다. 문지원 인수 가능액 7,000원을 더한 실질취득은 222,007,000원이므로 신건 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 안의진 보증금 | 5,750원 | 5,750원 |
| 인수 · 임차인 문지원 보증금 | 7,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스마트저축은행 | 152,000,000원 | 152,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 148,000,000원 | 66,086,250원 |
| 4. 가압류 · 유한회사센텀주택 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 안의진 보증금 우선변제 후 스마트저축은행이 전액 배당되고, 동양저축은행은 66,086,250원만 배당됩니다. 센텀주택은 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 문지원 보증금 7,000원은 예상배당 0원, 매수인 인수액 7,000원으로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 힐스테이트어울림효자는 1,248세대, 2022.12.09. 준공 단지입니다.
- 입지. 효자광장교차로 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 인근에 왕복 8차선 백제대로가 지나고 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 왕복 8차선, 동측 왕복 2차선, 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 도로에 접하고 북측·남측 도로를 주출입로로 이용합니다.
- 토지·규제. 사다리형 완경사지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 993,500원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 거래 12건이 195,000,000원~234,000,000원에 형성돼 거래 표본은 확인되지만, 현재 최저가는 최근 평균보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문지원 인수 여부 우선 확인. 현황조사상 대항력과 매수인 인수 가능성이 표시된 반면 명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
- 안의진 배당관계 확인. 2023.01.13. 전입, 2024.12.24. 확정일자, 2026.03.04. 배당요구가 확인됩니다.
- 현재 가격은 시세 이하가 아님. 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균 216,000,000원의 102.8%이며 최신 거래 217,000,000원보다도 높습니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 인수액 7,000원을 반영하면 실질취득은 222,007,000원입니다. 최저가만 놓고 수익성을 판단하지 않아야 합니다.
- 후순위 권리 소멸 확인. 센텀주택 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 글로벌원우 근저당권은 2026.08.04. 이미 말소됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 매각기일 전 다시 대조해 임차보증금 승계 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 임차관계도 단순하지 않다”
이 물건은 아파트라는 용도와 1,248세대 단지, 비교 가능한 최근 실거래가 있다는 점은 장점입니다. 하지만 현재 회차의 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균 216,000,000원의 102.8%로, 신건에서 가격 할인 매력이 없습니다. 최신 거래 217,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다.
권리 측면에서는 더 신중해야 합니다. 실제 임차인 2명이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고, 안의진은 우선변제 절차를 밟은 반면 문지원은 배당 없이 보증금 7,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 그럼에도 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 적혀 있어 자료 간 결론을 반드시 원본에서 해소해야 하는 사건입니다. 현재 회차의 결론은 가격도 보수적, 권리도 확인 후 접근입니다.
