전주지방법원 2026타경30150. 전주시 완산구 효자동1가 ‘힐스테이트어울림효자’ 105동 3층 303호 아파트입니다. 이 물건의 말소기준은 2025.09.05. 주식회사스마트저축은행 근저당권 152,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2025.03.24. 문지원 명의의 전세권 170,000,000원입니다. 매각물건명세서상 문지원은 임차인 지위로 배당요구했을 뿐 전세권자 지위로 배당요구한 것이 아니므로, 해당 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다.
임차관계도 가볍지 않습니다. 문지원은 2024.10.14. 전입, 안의진은 2023.01.13. 전입으로 모두 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 문지원 보증금 7,000만원, 안의진 보증금 5,750만원은 우선변제권이 없는 것으로 배당표에 반영돼 있어 매수인 인수액은 합계 12,750만원입니다. 신건 최저가 225,000,000원에 이 보증금을 더하면 실질취득은 352,500,000원으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 902 힐스테이트어울림효자 105동 3층 303호 |
| 용도 / 비교면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 39.55㎡대 · 13층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사아이캔두 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동양저축은행 / 68,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.05. 주식회사스마트저축은행 근저당권 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
2025.09.05. 주식회사스마트저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 주식회사동양저축은행 근저당권 148,000,000원과 이후의 유한회사센텀주택 가압류 250,000,000원, 임의경매개시결정, 유한회사글로벌원우 근저당권 1,500,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 2025.03.24. 설정된 문지원 전세권은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지원 | 본건 전부 | 2024.10.14 | 7,000만원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
| 안의진 | 본건 전부 | 2023.01.13 | 5,750만원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2025.09.05. 말소기준권리보다 앞서고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 인수보증금 합계는 12,750만원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세 이상
힐스테이트어울림효자 동일면적 39.55㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 216,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 217,000,000원이고, 최근 거래 범위는 195,000,000원~234,000,000원입니다. 신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.2%로, 인수금액을 빼고 보더라도 이미 평균 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.55㎡ | 9 | 217,000,000원 |
| 2026.06 | 39.55㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 39.55㎡ | 5 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 39.55㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 39.55㎡ | 7 | 231,000,000원 |
| 2026.03 | 39.55㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 39.55㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 39.55㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 39.55㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 39.55㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 39.55㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 39.52㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 216,000,000원 |
최저가만 놓고 봐도 최근 12개월 평균보다 9,000,000원 높습니다. 여기에 임차보증금 인수까지 반영한 352,500,000원은 최근 시세와의 괴리가 훨씬 커집니다. 따라서 이 물건을 “신축급 아파트가 2.25억이라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 인수 · 임차인 문지원 보증금 | 7,000만원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 안의진 보증금 | 5,750만원 | 0원 |
| 을구 1번 전세권 · 문지원 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 스마트저축은행 | 152,000,000원 | 51,050,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동양저축은행 | 148,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 유한회사센텀주택 | 250,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 유한회사글로벌원우 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,220,000,000원, 채권자 배당액은 221,050,000원, 미배당은 1,998,950,000원입니다. 다만 문지원 전세권은 매각물건명세서상 전세권자 지위로 배당요구하지 않아 등기가 인수될 수 있다고 별도 명시돼 있으므로, 위 전세권 배당 수치를 곧바로 “전세권 소멸 확정”으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 위치. 효자광장교차로 북동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설로 구성돼 있고 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 인근으로 백제대로가 지나며 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·소방·경보·엘리베이터·출입보안·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 힐스테이트어울림효자 1,248세대, 2022.12.09. 준공. 동일면적 39.55㎡대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 서측 왕복 8차선, 동측 왕복 2차선, 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 도로에 접하고 북측·남측 도로를 주출입로로 이용합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문지원 전세권 원본 확인. 전세권자로서 배당요구하지 않아 전세권설정등기가 인수될 수 있다는 매각물건명세서 문구를 최우선 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 문지원 7,000만원·안의진 5,750만원, 합계 12,750만원이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다.
- 문지원의 두 지위 관계 확인. 임차인 보증금과 전세권 170,000,000원의 법률관계가 중복되는지, 별도 채권인지 원본 계약과 집행서류로 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 실질취득으로. 신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 216,000,000원의 104.2%이고, 임차보증금까지 반영하면 352,500,000원입니다.
- 유찰가만 보고 접근 금지. 1회 유찰 180,000,000원, 2회 유찰 144,000,000원이어도 인수보증금 12,750만원은 남는 시나리오입니다.
- 신청채권자 배당. 시나리오상 신청채권자 청구액은 68,000,000원이지만 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.25억 아파트”가 아니라 인수권리를 함께 봐야 한다
이 물건은 신건 최저가부터 최근 시세 평균을 웃돕니다. 최근 12개월 동일면적 평균이 216,000,000원인데 최저가는 225,000,000원으로 104.2%입니다. 가격만으로도 할인 매력이 없습니다. 여기에 대항력 임차인 2명의 인수보증금 127,500,000원을 반영하면 실질취득은 352,500,000원입니다.
그리고 가장 중요한 권리 이슈가 하나 더 있습니다. 문지원의 전세권 170,000,000원은 말소기준권리보다 선순위이고, 매각물건명세서에는 전세권자로서 배당요구한 것이 아니므로 전세권설정등기가 말소되지 않고 인수될 수 있음이라고 적시돼 있습니다. 후순위 채권이 대부분 소멸한다는 점보다 이 선순위 권리와 대항력 임차인 문제를 먼저 봐야 합니다. 결론은 가격도 보류, 권리도 고위험입니다.
