전주지방법원 2025타경525. 익산시 모현동1가 868 소재 근린시설입니다. 현재 소유자는 유한회사다성이며, 2023.06.07. 소유권을 취득한 날 같은 날 주식회사전북은행 채권최고액 2,012,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
권리보다 확인이 필요한 쪽은 물건의 이용상태와 가격입니다. 감정평가상 102호·103호는 소매점으로 공실 상태이고 현황 별도 구분이 없으며, 104호·105호는 음식점으로 내부 구분 없이 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이고, 목록 1·2는 상호 간 내벽이 설치되어 있지 않지만 위치와 면적은 특정 가능하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 868 제1동 1층 102호 · 도로명주소 전북특별자치도 익산시 선화로 67 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 102호·103호 소매점(공실) · 104호·105호 음식점 |
| 소유자 | 유한회사다성 |
| 감정가 / 최저가 | 1,825,000,000원 / 1,825,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 1,771,176,665원 |
| 말소기준 | 2023.06.07. 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 2,012,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 정리
2014년에 설정됐던 전북은행 근저당권과 군산농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2023.06.02. 주식회사 미래종건의 가압류도 2023.06.07. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.06.07. 을구 6번 전북은행 근저당권입니다. 이후 2025.05.14. 익산시 압류가 있었지만 2026.08.31. 해제로 말소됐으며, 2025.08.22. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 104호·105호 점유, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| cui yuntai | 1층 104호, 105호 | 2023.11.07 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 여부 미상 | 인수 0원 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.11.07.은 말소기준인 2023.06.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아, 배당 여부 자체는 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교보다 회차 구조를 먼저 본다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 1,825,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 전북은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,825,000,000원 | 1,804,350,000원 | 208,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,460,000,000원 | 1,443,000,000원 | 569,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,168,000,000원 | 1,153,920,000원 | 858,580,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,825,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,650,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,012,500,000원 | 1,804,350,000원 |
| 미배당 | - | 208,150,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 20,650,000원을 먼저 반영하면 전북은행 예상배당은 1,804,350,000원이고, 채권최고액 기준 미배당은 208,150,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 102호·103호는 소매점 공실 상태이고 현황 별도 구분이 없으며, 104호·105호는 음식점으로 내부 구분 없이 이용 중입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 목록 1·2는 상호 간 내벽이 설치돼 있지 않지만 위치와 면적은 특정 가능합니다.
- 입지. 익산시립 모현도서관 북동측 인근이며, 노변을 따라 근린생활시설·상가·음식점·판매시설 등이 혼재하는 노변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 폭 약 45미터 왕복 5차선 도로와 북측 폭 약 15미터 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,694,000원/㎡입니다.
- 건물설비. 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,825,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 검증이 필요합니다.
- 경계·현황 확인. 102호·103호는 상호 간 내벽이 없고 공실 상태입니다. 감정평가서에 기재된 위치·면적 특정 내용을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차 현황 확인. 104호·105호의 cui yuntai는 대항력이 없지만 보증금 50,000,000원·월차임 3,000,000원으로 조사됐습니다. 실제 영업·점유 상태를 매각 전 재확인할 필요가 있습니다.
- 임대수익 검토. 근린시설은 공실과 영업상태가 수익성과 환금성에 직접 영향을 주므로 102호·103호 공실과 104호·105호 음식점 운영상태를 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 전북은행 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수액을 낙찰자의 추가부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023.06.07. 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 정리되며 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 104호·105호의 임차인 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다. 신건 최저가가 1,825,000,000원이고 비교 실거래 자료가 없는 근린시설인 만큼, 현재 가격이 시장에서 경쟁력 있는지는 별도의 수익성·상권·공실 검토가 필요합니다. 특히 102호·103호의 공실과 내벽 미설치 상태, 104호·105호의 음식점 이용 및 임차 현황을 함께 확인해야 합니다. 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요한 사건입니다.
