전주지방법원 2025타경525. 익산시 모현동1가 868 제1동 1층 104호 근린시설입니다. 현재 소유자는 유한회사다성이고, 2023.06.07. 소유권이전등기와 같은 날 전북은행의 채권최고액 2,012,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리이며, 2025.08.22. 전북은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.
점유관계는 별도로 봐야 합니다. 현황조사에는 cui yuntai가 1층 104호·105호를 보증금 50,000,000원, 월차임 3,000,000원으로 점유하고 있으며 전입일은 2023.11.07.로 확인됩니다. 이는 말소기준일 2023.06.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 실제 점유자가 있으므로 명도 문제 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경525 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 868 제1동 1층 104호 · 도로명 전북특별자치도 익산시 선화로 67 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 5층 건물 중 1층 · 104·105호 현황 내부 구분 없이 음식점(신풍 양꼬치) 이용 |
| 소유자 | 유한회사다성 · 2023.06.07. 소유권이전 (원인 2023.05.23. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,025,000,000원 / 1,025,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 1,771,176,665원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.07. 을구 8번 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 2,012,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 104호와 105호는 상호간 내벽 없이 음식점으로 이용 중이며 위치와 면적은 특정 가능 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 기준권리는 2023년 전북은행
2014년 설정됐던 전북은행 근저당 2건은 2014.03.20. 말소됐고, 군산농업협동조합의 근저당도 2023.06.07. 말소됐습니다. 2014.11.10. 설정된 이정하의 전세권 100,000,000원 역시 2016.01.14. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.06.07. 전북은행 근저당입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| cui yuntai | 1층 104호, 105호 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 2023.11.07. / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
임차인의 전입일 2023.11.07.은 말소기준권리인 2023.06.07. 전북은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,025,000,000원으로, 유찰 없는 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교가격이 제시되지 않은 상태이므로 감정가 대비 100%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 전북은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,025,000,000원 | 1,012,350,000원 | 1,000,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 820,000,000원 | 809,400,000원 | 1,203,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 656,000,000원 | 647,040,000원 | 1,365,460,000원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 전북은행의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인의 승계금액이 아닙니다. 세 회차 모두 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 820,000,000원 또는 656,000,000원이라는 숫자 자체도 실거래 시세와 비교하지 않은 이상 ‘싸다’고 단정할 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,025,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,650,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,012,500,000원 | 1,012,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,650,000원을 제외한 1,012,350,000원이 전북은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 1,000,150,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시립 모현도서관 북동측 인근으로, 노변을 따라 근린생활시설·상가·음식점·판매시설 등이 혼재하는 노변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측은 폭 약 45m 왕복 5차선, 북측은 폭 약 15m 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 745.1㎡, 공시지가 1,694,000원/㎡, 상업용으로 이용되는 평지입니다.
- 현황. 104호·105호는 현황 내부 구분 없이 음식점(신풍 양꼬치)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 1,025,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 실제 임차인 1명. cui yuntai는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 104·105호를 실제 점유하고 있으므로 명도 계획이 필요합니다.
- 104·105호 경계. 두 호실 사이 내벽이 없고 하나의 음식점으로 이용 중입니다. 감정평가상 위치와 면적은 특정 가능하므로 현장에서 경계·출입구·설비 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각대상 목록 전체와 각 호실의 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당은 102호·103호·105호와 공동담보 관계입니다. 다른 담보물의 매각·배당 진행 여부에 따라 실제 채권잔액이 달라질 수 있습니다.
- 미배당 ≠ 인수. 현재 회차 근저당 미배당 1,000,150,000원은 채권자 측 부족액이며, 제공된 시나리오상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격권, 가격과 현황은 검증 필요
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.07. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 2023.11.07. 전입한 실제 임차인 1명은 후순위라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 경매의 안전성과 가격의 매력은 별개입니다. 현재는 유찰 없는 신건으로 감정가 1,025,000,000원이 그대로 최저가이고, 이를 최근 실거래와 비교할 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 ‘싸다’는 결론은 내릴 수 없습니다. 게다가 일괄매각, 실제 임차인 점유, 104·105호의 내부 경계 없는 음식점 이용, 공동담보라는 실무 확인 포인트가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 신건 가격과 현장 상태를 검증한 뒤 접근할 물건입니다.
