수원지방법원 2025타경55948. 용인시 수지구 상현동 광교스타천 7층 701호입니다. 감정평가상 701호와 702호는 구분 없이 일단의 독서실로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.06.22. 주식회사국민은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 설정된 강용규 근저당권 996,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 임차인으로 조사된 강민정의 전입일은 2019.10.23.로 말소기준일보다 빠르고, 보증금은 70,000,000원, 월세는 3,600,000원입니다. 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있어 배당으로 보증금이 회수되지 않는 구조이며, 계산상 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그런데 이 이름은 현재 소유자이자 근저당 채무자인 강민정과 같습니다. 따라서 가장임차인 또는 관계인 가능성까지 포함해 임대차의 진정성을 원문 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55948 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1117 광교스타천 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 701호·702호를 구분 없이 독서실로 이용 |
| 소유자 | 강민정 (2019.10.29. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 495,000,000원 / 495,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) / 564,763,549원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.22. 을구 7번 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 우리은행 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·용인시수지구 압류, 김복순 명의 소유권이전청구권가등기 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2021.06.22. 국민은행 근저당권이며, 그 뒤의 강용규 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.24. 용인시 압류도 2026.09.03. 해제돼 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민정 | 광교스타천 701호·702호 237.7300㎡ | 2019.10.23 | 70,000,000원 | 3,600,000원 | 有 | 없음 | 70,000,000원 인수 가정 |
② 실질취득 구조 — 최저가에 70,000,000원을 더해서 본다
현재 회차 최저매각가는 495,000,000원입니다. 그러나 임차보증금 70,000,000원을 실제 인수한다고 보면 권리분석상 실질취득은 565,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 495,000,000원만을 기준으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 495,000,000원 | 70,000,000원 | 565,000,000원 | 688,350,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 396,000,000원 | 70,000,000원 | 466,000,000원 | 786,344,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 316,800,000원 | 70,000,000원 | 386,800,000원 | 864,435,200원 |
유찰되면 매각대금은 내려가지만, 이 계산에서는 임차보증금 인수액 70,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 1회 유찰 시에도 실질취득은 466,000,000원, 2회 유찰 시에는 386,800,000원으로 봐야 합니다. 이 물건에서 응찰가격과 실제 부담액은 서로 다른 숫자입니다.
③ 예상배당표 (매각가 495,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,350,000원 |
| 인수 · 임차인 강민정 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 강용규 | 996,000,000원 | 307,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,176,000,000원 중 487,650,000원이 배당되고, 미배당액은 688,350,000원입니다. 임차보증금 70,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수 가정액이므로 도넛의 매각대금 배분에는 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현역 북서측에 위치하며, 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설·업무시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 701호와 702호 모두 독서실로 이용 중이며 내부 칸막이 등 인테리어가 설치돼 있습니다. 해당 설비는 소유자를 알 수 없어 감정평가에서 제외됐습니다.
- 통합사용. 현재 701호와 702호를 구분 없이 사용하지만, 감정평가는 건축물대장 현황도에 각 출입문과 구분 벽체가 표시돼 있어 별도사용을 위한 복원이 가능하고 비용도 미미할 것으로 판단했습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구·상대보호구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 928.6㎡이며 공시지가는 7,025,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 495,000,000원이 아니라 임차보증금 인수 가정을 더한 565,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임대차 진정성. 임차인 강민정과 소유자·채무자 강민정이 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 실제 지급관계, 점유 경위를 반드시 대조해야 합니다.
- 명세서 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 조사돼 있으나 임차인 계산에서는 70,000,000원 인수를 반영하고 있으므로 원본 매각물건명세서와 현황조사서를 함께 확인해야 합니다.
- 701호·702호 통합사용. 현재 일단의 독서실로 사용 중입니다. 별도사용을 계획한다면 건축물대장 현황도와 실제 칸막이·출입구 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행과 강용규 근저당 모두 702호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 경매 대상과 공동담보 관계를 등기 원문으로 재확인해야 합니다.
- 인테리어 소유관계. 독서실 내부 설비는 소유자를 알 수 없어 감정평가에서 제외됐습니다. 낙찰 후 존치·철거·반출 문제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “495,000,000원 입찰”이 곧 “495,000,000원 취득”은 아니다
이 사건의 등기상 말소구조 자체는 어렵지 않습니다. 2021.06.22. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 2019.10.23. 전입한 강민정의 보증금 70,000,000원이 대항력·우선변제권 없음 구조로 매수인에게 승계된다고 계산돼 있기 때문입니다.
따라서 현재 회차의 권리분석상 실질취득은 565,000,000원입니다. 동시에 그 임차인 강민정이 소유자·채무자와 동일하다는 점은 이 인수위험 자체의 진정성을 다시 확인하게 만드는 요소입니다. 인수 70,000,000원을 무시해서도 안 되고, 확인 없이 확정적 인수로 단정해서도 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임대차의 실체를 확인해야 하는 권리확인형 물건입니다.
