수원지방법원 2025타경55948. 용인시 수지구 상현동 광교스타천 7층 702호입니다. 감정평가상 701호·702호는 현재 구분 없이 일단의 독서실로 이용 중이며 내부에 칸막이 시설 등이 설치돼 있습니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 현황은 독서실 이용입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 556,000,000원입니다.
등기부의 현재 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2021.06.22 설정된 국민은행 근저당 180,000,000원이고, 이후 2022.02.16 강용규 근저당 996,000,000원과 2025.05.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 강민정의 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55948 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1117 광교스타천 7층702호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 독서실로 이용 중 |
| 소유자 | 강민정 |
| 감정가 / 최저가 | 556,000,000원 / 556,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 564,763,549원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 등기 발급 | 2026.10.05 · 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2021.06.22 국민은행 근저당 180,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 강용규 근저당 996,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 말소기준 이후의 담보권을 낙찰자가 직접 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 7,000만원 인수 가정
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민정 | 광교스타천701호 702호 237.7300㎡ | 2019.10.23 | 70,000,000원 | 3,600,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 가정 |
이 사건에서 실제 임차인으로 집계되는 사람은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 강민정 본인 명의 점유입니다. 현재 최저가 556,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 배당되지 않는 보증금 70,000,000원을 더해 매수인의 실질취득은 626,000,000원이 됩니다.
③ 회차별 실질취득과 미배당
실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 시세와 직접 비교할 수는 없습니다. 대신 현재 회차와 유찰 시나리오에서 매수인 인수 70,000,000원을 더한 실질취득과 채권 미배당 규모를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 556,000,000원 | 70,000,000원 | 626,000,000원 | 627,960,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 444,800,000원 | 70,000,000원 | 514,800,000원 | 738,048,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 355,840,000원 | 70,000,000원 | 425,840,000원 | 825,941,760원 |
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형은 아니어서 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 유찰되면 매각가격이 낮아지는 만큼 실질취득액도 내려가지만, 각 회차마다 70,000,000원의 인수 가정액을 반드시 더해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 556,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,960,000원 |
| 인수 · 강민정 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 강용규 근저당 | 996,000,000원 | 368,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,176,000,000원 중 예상배당은 548,040,000원이며, 미배당은 627,960,000원입니다. 강민정 보증금 70,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 상현역 북서측에 위치하며, 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설·업무시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 701호·702호 모두 독서실로 이용 중이며 내부 칸막이와 인테리어가 설치돼 있습니다.
- 구분사용. 현재는 701호와 702호를 구분 없이 사용하지만 건축물대장 현황도에는 각 출입문과 구분 벽체가 표시돼 있고 별도 사용을 위한 복원이 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 7,025,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 70,000,000원 인수 여부. 전입일 2019.10.23이 말소기준 2021.06.22보다 빠릅니다. 예상배당은 보증금 전액 인수로 계산돼 있으므로 입찰가에 반드시 더해 보세요.
- 소유자·임차인 동일인 확인. 강민정이 소유자·채무자·점유자로 함께 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 표시와 명세서의 명시 인수권리 해당사항없음 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건은 556,000,000원이 아니라 인수 가정을 더한 626,000,000원이 실제 자금판단 기준입니다.
- 통합사용 상태. 701호와 702호가 일단의 독서실로 이용 중이므로 현황·출입구·칸막이·복원 상태를 확인해야 합니다.
- 인테리어 소유관계. 내부 칸막이 등 설비는 소유자를 알 수 없어 감정평가에서 제외됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건 5.56억 또는 실질취득 6.26억의 가격 매력을 객관적으로 확인하기 어렵습니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 다르다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 2019.10.23 전입한 강민정의 보증금 70,000,000원입니다. 예상배당은 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 보아 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있어, 신건에서의 실질취득은 626,000,000원입니다.
다만 강민정은 등기부상 소유자·채무자와 동일하고, 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “근저당이 모두 말소되니 안전하다”거나 반대로 “무조건 7,000만원을 인수한다”고 한쪽으로 단정하기보다, 동일인 점유의 법적 성격과 보증금 인수 여부를 원본에서 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
