수원지방법원 2025타경4215. 하남시 망월동 현대클러스터한강미사3차 4층 AA04-0009호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 김원영이고, 2023년 3월 28일 주식회사신한은행이 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지의 등기사항전부증명서 을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 금전채무처럼 배당 부족액을 그대로 떠안는 구조는 아니지만, 매수 후에도 존속하는 권리이므로 그 설정 내용·범위·존속기간·행사 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4215 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 4층 에이에이04-0009호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변한강로 165 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김원영 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 228,610,371원 |
| 말소기준 | 2023.03.28. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 건물 쪽은 단순하지만 토지 권리는 남는다
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 3월 28일 김원영 명의로 소유권이전이 이뤄진 날 신한은행 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 2024년 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐고, 하남시 압류 역시 이후 말소됐습니다. 2025년 9월 신한은행의 임의경매개시결정과 2025년 10월 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
확인된 임차인 배당 항목은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 점유자나 임대차관계가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현황상 호실 표시는 등기부의 ‘AA04-0009호’와 달리 조사 당시 ‘AA0409’로 표시되어 있었습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 169,000,000원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 지식산업센터는 개별 호실의 위치·임대상태·공실 여부 등에 따라 거래조건 차이가 생길 수 있으므로 신건 1.69억이 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 98,166,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 131,492,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 158,154,240원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 264,000,000원 | 165,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,166,000원을 제외한 165,834,000원이 신한은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 98,166,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미사초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·지식산업센터·학교 및 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 3층·지상 10층 중 4층 일부이며 외벽은 커튼월·석재·복합판넬, 창호는 페어글라스 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 동측이 광대로, 서측이 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 용도계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 과밀억제권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 1번 구분지상권의 설정 목적·범위·존속기간·권리자·사용제한 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 169,000,000원이 실제 매매·임대시장 대비 어느 수준인지 별도 비교 없이 저가라고 판단하지 마세요.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 표시. 등기상 ‘AA04-0009호’, 현황조사 당시 표시는 ‘AA0409’이므로 현장 호실과 등기 목적물이 일치하는지 대조하세요.
- 공장 이용 확인. 현재 공장(지식산업센터)로 이용 중이므로 실제 사용상태와 해당 이용에 필요한 조건을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 현대클러스터한강미사3차 4층 AA04-0010호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 등기부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “배당 인수 0원 ≠ 권리 인수 없음”
이 사건은 건물 등기부만 보면 2023년 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리가 소멸해 단순해 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 토지 을구 1번 구분지상권의 매수인 인수를 명시하고 있어 ‘권리 깨끗한 물건’으로 분류할 수 없습니다. 또한 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고 임대관계는 미상이며, 현재 최저가 169,000,000원을 시세와 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 말소권리는 단순하지만 존속권리는 남습니다. 입찰 판단의 첫 순서는 가격 할인폭이 아니라 구분지상권의 실제 내용과 점유·임대현황 확인입니다.
