수원지방법원 2025타경4215. 하남시 망월동 현대클러스터한강미사3차 4층 에이에이04-0010호로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 김원영이며, 말소기준권리는 2023.03.28. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고 경매 청구액은 228,610,371원입니다.
말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 물건은 일반적인 “후순위 전부 소멸” 사건으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 대지권의 목적인 토지에 설정된 을구 1번 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 별도로 적고 있기 때문입니다. 금액으로 표시된 인수액이 0원이라는 사실과, 비금전 권리 부담이 없다는 뜻은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4215 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 836 현대클러스터한강미사3차 4층 에이에이04-0010호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변한강로 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김원영 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 경매 청구액 | 228,610,371원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 현황 표시 | 등기상 에이에이04-0010호 · 현황조사 당시 ‘AA0410’ 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수권리가 남는다
말소기준은 2023.03.28. 신한은행 근저당권입니다. 이후 하남시 압류, 국세 압류, 경매개시결정, 추가 국세 압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 하남시 압류는 2025.02.03. 해제되어 2025.02.04. 말소됐습니다. 나머지 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 점유·사용관계는 현장 및 집행기록을 다시 확인하는 편이 안전합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없어 대항력이나 우선변제권을 단정할 임차인 자료는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 169,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 공장 (지식산업센터) 이용 물건은 현재 제공된 자료만으로 주거용 시세처럼 단순 비교할 수 없으므로, 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 169,000,000원 | 165,834,000원 | 98,166,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 135,200,000원 | 132,507,200원 | 131,492,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 108,160,000원 | 105,845,760원 | 158,154,240원 |
유찰될수록 신한은행 근저당의 미배당액은 98,166,000원에서 131,492,800원, 158,154,240원으로 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 매수인의 금전 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 별도로 남는 것은 앞서 본 구분지상권이라는 비금전 권리 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 264,000,000원 | 165,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 169,000,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당으로 소진되는 계산이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 98,166,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당상 매수인 금액 인수는 0원이지만 토지 구분지상권은 별도 인수됩니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미사초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·지식산업센터·학교·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물 중 4층 일부이며 외벽은 커튼월·석재·복합판넬, 창호는 페어글라스 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측은 광대로, 서측은 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 용도계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 표시 확인. 등기에는 4층 제에이에이04-0010호, 현황조사 당시에는 ‘AA0410’으로 표시돼 있었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지의 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 설정 내용·범위·존속 조건을 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 169,000,000원의 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세가 존재하면 현재 예상배당과 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 호실 표시 확인. 등기상 호실 표기와 현황조사 당시 표시가 다르므로 목적물 동일성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공장 이용 적합성. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건이므로 실제 사용 목적과 관련 제한을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”만 보면 핵심을 놓친다
이 사건은 임차인 보증금이나 후순위 금전채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 시나리오에서 매수인 금전 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 압류도 소멸하는 구조입니다. 그러나 토지 구분지상권이 매수인에게 그대로 인수된다는 한 줄이 권리분석의 결론을 바꿉니다.
가격 측면에서도 현재 비교 실거래가 없어 169,000,000원이 시장보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 신건 최저가만 보고 가격 가점을 줄 상황이 아니며, 구분지상권의 실제 내용과 시장가 확인이 선행돼야 하는 검토형 물건입니다. 금액 권리는 단순하지만 비금전 인수권리가 남는 만큼, 결론은 권리 일부 주의·가격 판단 보류가 적절합니다.
