수원지방법원 2025타경43184. 평택시 모곡동 송탄일반산업단지 안에 위치한 부성타워 13층 1351호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 출입문에는 “올댓씨큐리티(경기남부본부)”라는 표식이 부착되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 박무결이며, 말소기준은 2023년 12월 29일 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2025년 12월 10일 유아이제사십일차유동화전문 유한회사가 주식회사 신한은행을 양도인으로 하여 임의경매개시결정을 받았습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 신건 189,000,000원 매각을 가정할 때 근저당권에 185,554,000원이 배당되고 174,446,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 떠안는 금액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 438-8 부성타워 13층 1351호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 산단로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박무결 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 311,758,765원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
최초 등기에는 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁이 있었으나 해당 등기는 이미 말소됐고, 2023.12.29. 박무결 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 비교 실거래 없이 신건 1.89억
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 189,000,000원의 신건 최저가를 두고 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 감정가 자체보다 동일 건물·동일 용도 매매 사례와 임대수익 자료를 별도로 확인하는 방식이 안전합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 174,446,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 211,716,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 241,533,440원 |
회차가 내려갈수록 근저당권에 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 표의 미배당 증가는 권리 인수 위험 증가가 아니라 채권 회수 부족 확대를 뜻합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 185,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 174,446,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄일반산업단지 내에 위치하며 주위는 각종 공장과 지식산업센터 등이 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 송탄일반산업단지 내에서 차량 진출입이 용이하고 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터) 용도이며 출입문에 “올댓씨큐리티(경기남부본부)” 표식이 부착되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층·지하 1층 건물이며 급배수·위생·소화·승강기·화물용 승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로, 접면도로와 주위 토지와 등고 평탄합니다.
- 도로. 남측으로 대로2류, 서측으로 소로1류 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지이며 공시지가는 687,200원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상이고 출입문에는 “올댓씨큐리티(경기남부본부)” 표식이 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 189,000,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 지식산업센터의 매매·임대 사례를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 내용에는 부성타워 제13층 제1352호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당과 채권회수 구조를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 용도 적합성. 일반공업지역·일반산업단지 내 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단 자료는 부족하다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 비교 실거래가 없고, 이용상태가 공장(지식산업센터)이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 통과, 가격과 점유는 추가 확인이 이 사건의 핵심입니다. 신건 189,000,000원에 바로 응찰할지 여부는 동일 건물의 실제 거래·임대 수준과 현장 점유를 확인한 뒤 판단하는 편이 합리적입니다.
