수원지방법원 2025타경43184. 평택시 모곡동 송탄일반산업단지 안에 위치한 부성타워 13층 1352호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 출입문에는 “올댓씨큐리티(경기남부본부)” 표식이 부착되어 있습니다. 현재 소유자는 박무결이고, 2023.12.29. 주식회사신한은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2025.12.10. 유아이제사십일차유동화전문 유한회사가 주식회사 신한은행을 양도인으로 하여 임의경매를 개시했습니다.
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고 이후 경매개시결정도 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 파악된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 438-8 부성타워 13층 1352호 · 도로명 경기도 평택시 산단로 95 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 박무결 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 신한은행) / 311,758,765원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2023.10.17. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.29. 박무결 앞으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.10. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 검증 — 실거래 근거 없이 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 203,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 최저가 기준 실질취득액도 203,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 160,642,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 200,673,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 232,698,880원 |
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 360,000,000원 중 199,358,000원이 배당되고 160,642,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄일반산업단지 내에 위치하며 주위는 각종 공장과 지식산업센터 등이 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 산업단지 내에서 차량 진출입이 용이하고 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터) 용도이며 출입문에 “올댓씨큐리티(경기남부본부)” 표식이 부착돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층·지하 1층 건물이며 급배수·위생·소화·승강기·화물용 승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 공장·지식산업센터 및 지원시설 건부지이며 일반공업지역·일반산업단지에 속합니다. 공시지가는 687,200원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 대로2류, 서측으로 소로1류 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.이며 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한하는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 현장 점유자와 실제 사용주체를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 203,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 실제 거래·매물·임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당에 제13층 제1351호 공동담보 표시가 있으므로 등기 원본과 채권관계를 대조해야 합니다.
- 산업용 부동산 환금성. 공장(지식산업센터) 용도인 만큼 주거용과 다른 매수층·임대수요를 전제로 접근해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 160,642,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 미확인”
이 물건은 말소기준인 주식회사신한은행 근저당 이후의 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 실거래 비교자료도 없어 203,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 여기에 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성과 공동담보 표시까지 감안하면, 이 사건의 승부처는 권리 자체보다 실제 점유·시장가격·산업용 부동산 환금성 검증에 있습니다.
