💰 449,000,000원 🛡️ 인수 0원 📉 미배당 503,490,000원 👤 확인 임차인 0명
수원지방법원 2025타경43275. 평택시 고덕면 해창리 ‘고덕지식공작소더블유타워’ 8층 806호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 2024.04.02 사용승인된 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 소유자는 최희선이고, 2024.07.04 소유권을 넘겨받은 날 중소기업은행이 채권최고액 789,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이 됩니다.
그 뒤 2024.07.16 주식회사지식공작소2차의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.12.23 중소기업은행의 임의경매가 개시됐으며 2026.01.06 국민건강보험공단 압류가 붙었습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없지만, 감정평가서상 임대사항은 미상이므로 현장 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1278-2 고덕지식공작소더블유타워 8층 806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 최희선 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 · 사용승인 2024.04.02 |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 449,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 677,546,874원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.07.04 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 789,600,000원이고 공동담보로 같은 건물 8층 833호가 기재돼 있습니다. 그 이후 설정된 주식회사지식공작소2차 근저당권, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.04.04 교보자산신탁 명의의 신탁등기는 2024.07.04 이미 말소되고 최희선에게 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 4.49억, 시세 우위는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 449,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 경매 자체에서 발생한 가격 할인은 없습니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 449,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지 판정할 수 없습니다.
따라서 이 물건을 두고 감정가 대비 할인이나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 실제 매매사례·임대수요·공실·관리비· 부가세 및 사업자 이용 조건 등 가격 형성 요소를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 449,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,890,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 789,600,000원 | 442,110,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지식공작소2차 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 945,600,000원 중 현재 회차 예상배당은 442,110,000원으로, 미배당은 503,490,000원입니다. 중소기업은행의 경매 청구액은 677,546,874원이며, 현재 회차 예상배당 442,110,000원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도일 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 공장·지식산업센터가 분포합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근 고덕로 변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 폭 약 12~15m 포장도로에 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 이용 중이며 토지는 업무용으로 조사됐습니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 7,351.3㎡, 공시지가 1,863,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지 조건입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 449,000,000원의 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 지식산업센터 거래사례를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자, 사업장 사용 여부, 인도 가능성을 확인하세요.
- 임대·공실. 공장(지식산업센터) 용도이므로 현재 임대차, 공실 기간, 관리비, 예상 임대료가 수익성에 직접 영향을 줍니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당에는 같은 건물 8층 833호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당계산에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 반드시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2024.07.04 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 아직 신건 449,000,000원 그대로이고 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 단계에서 “싸다”거나 “시세보다 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
게다가 용도가 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 거래사례, 공실과 임대수요, 관리비, 점유관계 확인이 투자 판단의 중심입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 전. 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 449,000,000원이 현 시장에서 적정한지 확인하는 데 있습니다.
