수원지방법원 2025타경43275. 평택시 고덕면 해창리의 ‘고덕지식공작소더블유타워’ 8층 833호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 최희선이며, 2024년 7월 4일 중소기업은행 근저당권이 설정된 뒤 같은 달 주식회사지식공작소2차의 후순위 근저당권, 2025년 현대카드 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리 구조의 핵심은 2024년 7월 4일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 789,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 권리들은 모두 매각으로 소멸 예정이어서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·임대관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1278-2 고덕지식공작소더블유타워 8층 833호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 최희선 |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 677,546,874원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 2024.04.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.07.04 중소기업은행 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 주식회사지식공작소2차 근저당권, 현대카드 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 459,000,000원의 시세 검증이 먼저
이 사건에는 동일·유사 호실의 실거래 가격 비교표가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저매각가 459,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 459,000,000원 | 517,086,274원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 367,200,000원 | 607,837,074원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 293,760,000원 | 680,248,914원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차별 가격 하락이 후순위 채권을 매수인에게 넘기는 구조는 아닙니다. 다만 실제 응찰가 판단은 지식산업센터의 동일 건물·인근 유사 호실 매매 및 임대 수준을 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 789,600,000원 | 452,010,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지식공작소2차 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 23,496,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 총 채권액은 969,096,274원이고, 현재 회차 예상 채권자 배당은 452,010,000원, 미배당은 517,086,274원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액 677,546,874원도 현재 배당 시나리오에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 공장(지식산업센터)이 분포합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고, 동측 인근 고덕로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상10층 건물이며, 사용승인일은 2024.04.02입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 노폭 약 12∼15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하며, 공시지가는 1,863,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당 없음으로 기재돼 있고 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대 확인. 감정평가서의 임대사항은 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 459,000,000원의 시세 대비 할인·할증을 단정할 근거가 없으므로 동일 건물·인근 유사 호실의 매매가격을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당권 모두 제8층 제806호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 후순위 채권. 주식회사지식공작소2차 근저당 156,000,000원과 현대카드 가압류 23,496,274원은 현재 회차 예상배당이 0원이지만 매각으로 소멸 예정입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 367,200,000원, 2회 유찰 시 293,760,000원이며 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 감정평가서상 임대사항은 미상이고, 신건 최저가 459,000,000원을 시세와 직접 비교할 실거래 표본도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 실제 점유·임대관계와 동일 건물·인근 유사 호실의 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
