대구지방법원 2025타경9225. 경상북도 영천시 도동 259-3 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 수리점·사무실·화장실 등으로 이용 중이고 토지는 공부상 지목이 ‘대’이지만 실제는 주유소용지입니다. 일괄매각이며 제시외건물 및 기계기구도 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사엘케이입니다.
권리의 기준점은 2021.07.07. 설정된 청운신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,410,000,000원이고 2022.11.25. 변경등기상 채권최고액은 5,500,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 신용보증기금·서울보증보험·대구은행 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 다만 이 사건에서 가장 중요한 변수는 후순위 채권이 아니라 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9225 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 도동 259-3 · 경상북도 영천시 천문로 66 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 수리점·사무실·화장실 · 실제 주유소용지 |
| 소유자 | 주식회사엘케이 |
| 토지 | 736㎡ · 생산녹지지역 · 공부상 지목 대 · 상업기타 |
| 감정가 / 최저가 | 814,151,840원 / 814,151,840원 (신건) |
| 청구액 | 352,151,261원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
그러나 김재환은 1층 113.35 부분에 관하여 2009.02.18. 전입한 것으로 조사됐고, 말소기준권리보다 전입일이 앞서 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 떠안을 금액은 현재 숫자로 확정할 수 없으며, 최저가 814,151,840원 자체를 최종 취득원가로 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 1명은 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재환 | 1층 113.35 | 2009.02.18 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 박재룡 | 2층 37.91 · 사무실 | 2022.04.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 |
| (주)에스앤에스 | 37.91 | 2024.11.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 정지순 | 979.0 · 주유소 | 2025.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 814,151,840원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 대항력 임차인 김재환의 보증금이 확인되지 않아, 실질취득액 = 낙찰가 + 실제 인수금액 역시 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 814,151,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,541,518원 |
| 2. 근저당 · 청운신용협동조합 | 3,410,000,000원 | 803,610,322원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 298,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 87,842,063원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 대구은행 | 90,569,453원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 청운신용협동조합 | 352,151,261원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,238,562,777원 중 예상 배당은 803,610,322원이며, 미배당은 3,434,952,455원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 영천시 도동 ‘도동네거리’ 북측 인근이며, 국도 주변으로 소규모 공장, 일부 근린생활시설과 농경지가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 영천IC가 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 수리점·사무실·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이며, 일부 건물은 멸실된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 736㎡, 생산녹지지역, 평지·사다리형이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 공부와 차이. 공부상 지목은 ‘대’이나 실제는 ‘주유소용지’입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외건물 및 기계기구가 포함됩니다.
- 제한사항. 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 지역특화발전특구 등에 해당하고 일부 토지는 대로1류와 접하거나 저촉됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재환 보증금 확인. 2009.02.18. 전입으로 대항력이 있으므로 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 김재환에게 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득원가를 계산해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 박재룡·(주)에스앤에스·정지순의 보증금도 미상인 만큼 임대차관계 원문을 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외건물·기계기구 확인. 일괄매각 범위와 현존 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘대’와 실제 ‘주유소용지’의 차이, 생산녹지지역 및 도로 저촉을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 유보. 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 후순위 등기권리의 소멸 여부보다 대항력 임차인의 미상 보증금이 훨씬 중요합니다. 김재환은 말소기준권리보다 앞선 2009.02.18. 전입자로 대항력이 인정되지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 신건 최저가 814,151,840원이나 향후 651,321,472원·521,057,177원으로 내려가는 회차 가격만 보고 투자 메리트를 평가할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 임차보증금 확인 전에는 입찰가 계산 자체가 완성되지 않은 물건이라는 점이 결론입니다.
