부산지방법원 2024타경112525. 해운대구 중동 하모니타워마브러스 103동 1층 108-1호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사헤리츠리더로, 2022.04.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 700,000,000원입니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권의 채권최고액은 1,430,000,000원이며, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 390,530,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰됐다는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 본건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도 역시 근린생활시설이고, 공실 부분은 내부공사 중 공사가 중단된 상태로 조사됐습니다. 따라서 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112525 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 723, 103동 1층108-1호 (중동,하모니타워마브러스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 공실 부분 내부공사 중단 상태 |
| 소유자 | 주식회사헤리츠리더 (2022.04.28 소유권이전 · 거래가액 700,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 797,000,000원 / 390,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비삼일유동화전문 유한회사 / 1,554,773,603원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.28 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 1,430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 핵심은 2022.04.28 부산은행 근저당입니다. 그보다 앞선 2022.01.05 신한은행 근저당은 2022.04.28 이미 말소됐습니다. 2023.03.15 부산은행이 신청한 종전 임의경매도 2024.08.16 취하를 원인으로 말소됐고, 현재 진행 중인 2024.11.20 임의경매개시결정과 2025.06.05 해운대구 압류는 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 확인 — 조사된 임차인은 108-2호
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차향남 | 103동 108-2호 | 2023.02.22 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 승계 없음 |
현황조사에 기재된 임차인 차향남의 점유부분은 103동 108-2호로, 경매 대상인 108-1호와 호실이 다릅니다. 전입일은 2023.02.22로 말소기준권리인 2022.04.28 부산은행 근저당보다 늦어 조사자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘비교시세 부재’를 먼저 본다
현재 최저가는 390,530,000원, 감정가 797,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 없습니다.
오히려 물건의 이용상태를 함께 봐야 합니다. 감정평가상 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하고, 본건까지 차량 접근이 용이하며 도시철도 2호선 중동역과 시내버스 이용 여건은 편리한 것으로 조사됐습니다. 반면 근린시설은 주거용보다 개별 점포의 위치·동선·가시성·공실 상태·내부공사 비용에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,267,420원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 384,262,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행 근저당 채권최고액 1,430,000,000원 중 384,262,580원이 배당되는 것으로 계산돼 1,045,737,420원 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 390,530,000원 | 384,262,580원 | 1,045,737,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 273,371,000원 | 268,743,806원 | 1,161,256,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 191,359,700원 | 187,880,664원 | 1,242,119,336원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 부산은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리구조 자체보다 입찰가와 근린시설의 실제 활용성, 공실 해소 가능성이 투자 판단의 중심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 도시철도 2호선 중동역 북동측 인근. 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설. 공실 부분은 내부공사 중이었으나 현재 중단된 상태이며, 감정평가 기재상 기호1은 공실, 기호2는 일부 근린생활시설 ‘죽서루’와 잔여 공실입니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설·근린생활시설 부지입니다. 동·서·남·북으로 공로 진출입이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·온천지구·택지개발지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한은 114미터 이하입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 9,196,000원/㎡. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·사다리형으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 실거래 비교가격이 없어 최저가 390,530,000원의 가격 적정성을 바로 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 108-1호 현장 점유 확인. 조사된 임차인 차향남은 108-2호입니다. 대상 108-1호의 실제 점유·영업 여부와 명도 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 내부공사 상태 확인. 감정평가상 공실 부분의 내부공사가 중단된 상태입니다. 현재 공사 진행 여부와 추가 투입비용을 확인해야 실질 취득비용을 판단할 수 있습니다.
- 근린시설 환금성 확인. 2회 유찰 사실을 단순 할인 기회로만 해석하지 말고, 공실기간·임대수요·상권 동선·점포 가시성 등 상업용 부동산 특유의 환금성 요소를 점검하세요.
- 배당·세금 원본 대조. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다. 입찰 전 매각물건명세서·등기부·현황조사와 배당 관련 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2022.04.28 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 현재 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 390,530,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고 본건은 근린시설입니다. 게다가 감정평가에는 공실과 내부공사 중단 상태가 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·활용·환금성은 별도 검증이 필요한 상가형 경매로 보는 것이 맞습니다. 인수 0원은 장점이지만, 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
