부산지방법원 2024타경112525. 해운대구 중동 하모니타워마브러스 103동 1층 108-2호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사헤리츠리더로, 2022.04.28. 거래가액 1,000,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 1,430,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 해운대구의 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 차향남은 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원으로 조사됐지만, 전입신고일이 2023.02.22.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 여부와 별개로 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112525 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 723, 103동 1층108-2호 (중동,하모니타워마브러스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 일부 근린생활시설 및 잔여부분 공실 |
| 소유자 | 주식회사헤리츠리더 (2022.04.28. 거래가액 1,000,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 592,900,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,554,773,603원 |
| 현재 경매 채권자 | 에이치에프비삼일유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2022.04.28. 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원이며 채무자는 주식회사헤리츠리더입니다. 2023.05.04. 및 2023.09.05. 해운대구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2023.03.15. 부산은행의 임의경매개시결정은 2024.08.08. 취하로 말소됐고, 2024.11.20. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차향남 | 103동 108-2호 | 2023.02.22 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2022.04.28.보다 늦은 2023.02.22.이므로 대항력이 없고, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 떠안을 위험은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,210,000,000원, 현재 최저매각가는 592,900,000원입니다. 2회 유찰되면서 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 592,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,329,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 584,571,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 592,900,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 8,329,000원, 부산은행 근저당권에 584,571,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 기준 미배당액은 845,429,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 592,900,000원 | 584,571,000원 | 845,429,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 415,030,000원 | 408,479,700원 | 1,021,520,300원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 290,521,000원 | 285,653,706원 | 1,144,346,294원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가 시나리오는 415,030,000원, 4회 유찰 시는 290,521,000원입니다. 유찰이 늘수록 부산은행 근저당권의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리상 인수위험이 낮다는 사실이 적정 매입가격을 보장하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도2호선 중동역 북동측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정 당시 기호2는 일부 근린생활시설, 잔여부분은 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕이며 외벽은 치장석붙임 및 페인팅, 창호는 강화유리창호입니다.
- 도로. 토지 동·서·남·북으로 공로에 진출입할 수 있는 상태로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·온천지구·택지개발지구 등이 적용되며, 가로구역별 최고높이 제한지역은 114미터 이하입니다.
- 토지. 대지 4,045.9㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 9,196,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 차향남의 전입일은 2023.02.22.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 여부는 미상이므로 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 현재 점유상태 확인. 감정 당시 일부 근린생활시설과 공실이 혼재했고 임차인도 조사돼 있으므로, 실제 영업·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실·공사상태 확인. 감정 조사에는 공실부분 내부공사가 중단된 상태가 기재돼 있습니다. 실제 마감상태와 추가 비용 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 근린시설의 매매가·임대료·수익률을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 부산은행 근저당권에 845,429,000원의 미배당이 예상돼도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 세금 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인율보다 중요한 것은 실제 시장가치”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.28. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 차향남도 2023.02.22. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 1,210,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 592,900,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만 이 물건에는 비교 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 게다가 공부상 근린생활시설이고 감정 당시 일부 영업, 잔여 공실 상태였습니다. 따라서 권리는 통과할 수 있어도 가격은 현장 임대수익과 실제 시장가치 확인 뒤 결정해야 하는 물건입니다. 할인율 자체를 수익으로 착각하지 않는 것이 핵심입니다.
