부산지방법원 2024타경114002. 일광읍 삼성리 미라벨 3층 301호를 포함한 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사미라벨이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023년 3월 31일 설정된 주식회사대구은행 근저당권 2,340,000,000원입니다. 그보다 앞선 부산은행·울산수산업협동조합 근저당과 국 저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 국의 근저당권, 임의경매개시결정, 국과 국민건강보험공단의 압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 4명이 조사됐지만 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경114002 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송2로 11, 3층301호 (미라벨) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반음식점·의원(튼상가)·근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사미라벨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,125,000,000원 / 385,875,000원 |
| 유찰 / 매각조건 | 3회 유찰 · 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 2,062,419,648원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2023.03.31 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2023.06.02 국 근저당권, 2024.12.30 임의경매개시결정, 2025.01.14 국 압류, 2025.04.23 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 이보다 앞서 설정됐던 부산은행·울산수산업협동조합 근저당과 국 저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤주 | 미상 | 2023.06.27 | 50,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 청맥 | 미상 | 2024.02.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 에스에스산업 주식회사 | 미상 | 2024.02.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 오르젠 | 미상 | 2024.02.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 네 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.31 이후이므로 대항력은 없습니다. 이윤주의 보증금은 50,000,000원, 차임은 5,500,000원으로 조사됐고, 나머지 3명의 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘저가’ 단정 금지
감정가는 1,125,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 385,875,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 270,112,500원, 그 다음은 189,078,750원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 385,875,000원 | 2,364,463,226원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 270,112,500원 | 2,478,605,051원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 189,078,750원 | 2,558,504,328원 | 0원 |
중요한 점은 유찰률과 시세 할인율이 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 사건은 근린시설이고 일괄매각·재매각 조건이며, 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 근거가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,202,250원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,340,000,000원 | 379,672,750원 |
| 3. 근저당 · 국 | 404,135,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,744,135,976원 중 예상 배당액은 379,672,750원, 미배당액은 2,364,463,226원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리, 일광역 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·아파트단지·오피스텔·주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동해선 일광역이 있습니다.
- 이용상태. 일반음식점, 의원(튼상가), 근린생활시설 등으로 이용 중이며 감정평가 대상 설명은 제201호 외 6개호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 15m 내외, 북동측 폭 12m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 386.3㎡, 공시지가는 3,415,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 301호만의 가격으로 보지 말고 실제 매각 대상 전체를 대조해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 재매각 사건이고 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인 현황 재확인. 실제 임차인은 4명이며 모두 대항력은 없지만, 3명의 보증금과 네 임차인의 확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 명도 범위 확인. 대항력 없는 임차인이라도 실제 영업·점유 중이면 명도 협의와 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌어도 근린시설의 실제 임대수익·공실·상권가치를 확인하지 않고 ‘저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2023.03.31 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 국 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 4명 역시 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,125,000,000원에서 385,875,000원까지 내려온 것은 사실이지만 이미 3회 유찰된 근린시설이고, 일괄매각·재매각 조건까지 겹칩니다. 권리는 정리돼 있지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 현재 할인율 자체를 시세 차익으로 착각하지 않는 것이 핵심입니다.
