부산지방법원 2024타경114002. 소유자는 주식회사미라벨이고, 대상은 부산 기장군 일광읍 미라벨 5층 503호의 근린시설입니다. 현재 말소기준권리는 2023.03.31 접수된 주식회사대구은행의 근저당권으로 채권최고액은 2,340,000,000원입니다. 그 뒤 2023.06.02 국의 근저당권, 2024.12.30 임의경매개시결정, 2025.01.14 국의 압류가 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 이윤주, 주식회사 청맥, 에스에스산업 주식회사, 주식회사 오르젠 등 실제 점유자 4명이 확인됩니다. 이윤주는 보증금 50,000,000원과 차임 5,500,000원이 확인되고, 나머지 3곳은 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 모두 신고일이 말소기준인 2023.03.31보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경114002 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송2로 11, 5층503호 (미라벨) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 6층 건물 · 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 주식회사미라벨 |
| 감정가 / 최저가 | 566,000,000원 / 194,138,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 2,062,419,648원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.31 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 2,340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차·점유 현황 — 실제 점유자 4명
| 점유자 | 신고일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤주 | 2023.06.27 | 50,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 청맥 | 2024.02.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 에스에스산업 주식회사 | 2024.02.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 오르젠 | 2024.02.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
네 점유자 모두 신고일이 말소기준권리인 2023.03.31보다 뒤입니다. 따라서 현황조사 기준으로는 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 다만 주식회사 청맥·에스에스산업 주식회사· 주식회사 오르젠은 보증금이 확인되지 않으므로, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
현재 최저매각가는 194,138,000원으로 감정가 566,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 194,138,000원입니다. 그러나 감정가 대비 하락폭만으로 시장가보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 동일·유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,517,932원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,340,000,000원 | 190,620,068원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 국 | 404,135,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,744,135,976원 중 예상 배당액은 190,620,068원이고, 미배당액은 2,553,515,908원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리, 일광역 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 주상복합건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동해선 일광역이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 건물 내 각 호는 일반음식점·의원·근린생활시설 등으로 이용되고 있으며, 본건 용도는 근린시설입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 15m 내외, 북동측으로 폭 12m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,415,000원/㎡, 토지면적은 386.3㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각 조건으로 최저매각가격의 20%가 필요합니다. 현재 최저가 기준 38,827,600원입니다.
- 점유자 확인. 대항력은 없는 것으로 정리되지만 실제 점유자 4명이 있으므로, 인도·명도 일정과 각 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 청맥, 에스에스산업 주식회사, 주식회사 오르젠의 보증금은 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 “싸다”고 판단하지 말고, 동일·유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 주식회사대구은행 근저당도 전액 회수되지 않고, 후순위 국 근저당은 배당 0원입니다. 채권자 미회수 규모와 매수인 인수액은 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.03.31 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며, 현황조사상 점유자 4명도 모두 말소기준 이후 신고되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 194,138,000원은 감정가 566,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 이미 3회 유찰됐고 재매각이며 용도도 근린시설입니다. 최근 거래가격과 임대수익을 검증하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 입찰 판단의 승부처는 실제 상권가치와 임대수익 검증입니다.
