대구지방법원 2025타경10212. 경상북도 청송군 현동면 도평리 689-1 소재 물건입니다. 등기상 소유권은 상속을 원인으로 김종운·김종인·김종희·김명희가 각 25분의 5, 이영규가 25분의 3, 이상윤이 25분의 2를 보유하는 공유관계입니다. 이번 강제경매개시결정은 “2번 김종운 지분”에 대해 들어왔고, 매각물건명세서에도 지분매각·공유자우선매수에 관한 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
따라서 감정가 13,171,880원을 보고 건물과 토지 전체를 단독 취득하는 구조로 이해하면 안 됩니다. 낙찰자는 경매대상 지분을 취득해 기존 공유자들과 공유관계에 들어가는 구조이며, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점이 일반적인 단독소유 물건과 가장 큰 차이입니다. 한편 임차인 내역은 없고 매수인이 인수할 금액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청송군 현동면 도평리 689-1 · 경상북도 청송군 현동면 도평4길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1993.10.13 |
| 토지 | 대 268.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 74,800원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 경매대상 | 김종운 지분 25분의 5 · 지분매각 · 공유자우선매수 특별매각조건 |
| 감정가 / 최저가 | 13,171,880원 / 13,171,880원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥국화재해상보험주식회사 / 4,722,789원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 지분구조는 남는다
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 1993.10.14 설정된 현동농업협동조합 근저당권은 2016.02.11 말소돼 현재 인수할 담보권으로 남아 있지 않습니다. 등기상 기준권리로 잡힌 2025.06.30 김종운 지분 강제경매개시결정 이후의 2025.11.06 청송군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 특별매각조건 — 공유자우선매수가 핵심 변수
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 지분매각, 공유자우선매수에 관한 특별매각조건 있음, 제시외 건물 매각포함이 함께 기재돼 있습니다. 즉 권리소멸만 확인하고 입찰할 유형이 아니라, 어떤 범위가 일괄로 매각되는지와 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 자신의 최고가매수신고가 실제 취득으로 이어지는지를 함께 봐야 합니다.
| 공유자 | 지분 | 비고 |
|---|---|---|
| 김종운 | 25분의 5 | 이번 강제경매 대상 지분 |
| 김종인 | 25분의 5 | 공유자 |
| 김종희 | 25분의 5 | 공유자 |
| 김명희 | 25분의 5 | 공유자 |
| 이영규 | 25분의 3 | 공유자 |
| 이상윤 | 25분의 2 | 공유자 |
이 때문에 최저가 13,171,880원이 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 취득 대상이 전체가 아니라 지분이고, 공유자우선매수라는 경쟁조건까지 있으므로 절대금액보다 지분의 실제 활용성과 처분 가능성을 우선 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,171,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 637,094원 |
| 2. 경매개시결정 · 흥국화재해상보험주식회사 | 4,722,789원 | 4,722,789원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,811,997원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 4,722,789원이 전액 배당되고 7,811,997원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 13,171,880원 | 4,722,789원 | 7,811,997원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 10,537,504원 | 4,722,789원 | 5,225,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 8,430,003원 | 4,722,789원 | 3,155,474원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 1층 주택으로 이용중이며, 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 구조입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 제반차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 현동면사무소 북동측 인근으로 관공서·학교·근린생활시설·마을 내 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 토지. 대 268.0㎡, 계획관리지역, 주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역에 해당하며 소로3류에 저촉됩니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 목록4는 현황 주거용 건부지이고 일부 도시계획시설도로 저촉을 감안해 평가됐습니다.
- 환금성. 전체 단독소유가 아닌 25분의 5 지분 취득 구조이므로 일반적인 단독소유 부동산과 동일한 환금성을 전제로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 경매는 김종운의 25분의 5 지분에 대한 강제경매입니다. 전체 부동산 단독취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수 확인. 특별매각조건이 있으므로 최고가매수신고 후 공유자 우선매수권 행사 가능성을 반드시 감안해야 합니다.
- 공유관계 검토. 낙찰 후 김종인·김종희·김명희·이영규·이상윤 등 기존 공유자와 공유상태가 이어지는 구조입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 및 목록4 관련 현황·도로 저촉 내용을 매각물건명세서와 감정평가서 원문에서 대조해야 합니다.
- 인수액과 소유형태를 구분. 매수인 인수액 0원은 금전적 인수채무가 없다는 뜻이지, 공유관계 위험까지 없다는 의미는 아닙니다.
- 현황 재확인. 이용상태·점유관계·제시외 건물 범위와 토지 경계를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 경매”
이 사건은 임차인 인수도 없고, 과거 근저당권도 이미 말소돼 금액 인수만 보면 깨끗한 편입니다. 하지만 경매대상이 김종운 지분 25분의 5이고, 매각물건명세서에 공유자우선매수 특별매각조건까지 붙어 있습니다. 따라서 핵심은 말소되는 권리가 아니라 낙찰 후 공유관계를 어떻게 사용할지, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 어떻게 대응할지, 그리고 지분 자체를 향후 어떻게 처분할지입니다.
신건 최저가는 13,171,880원이고 1회 유찰 시 10,537,504원, 2회 유찰 시 8,430,003원으로 내려가지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그렇다고 낮아진 가격만으로 매력도를 높게 볼 수는 없습니다. 권리금액은 단순하지만 취득구조와 환금성은 복잡한 지분경매라는 점이 이 물건의 결론입니다.
