울산지방법원 2025타경1616. 경상남도 양산시 호계동 978 소재 근린시설과 토지에 대한 임의경매입니다. 도로명주소는 산막공단남8길 16이며, 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕의 2층 건물입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 사용되고 있습니다.

권리관계는 상북새마을금고의 2017년 근저당에서 출발합니다. 이후 채권최고액이 변경됐으며, 손상영의 후순위 근저당과 남선아의 가압류가 붙었습니다. 이들은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 이 물건에서 중요한 것은 등기부상의 채권보다 2층의 실제 거주자, 임대차 성립 여부, 일괄매각 범위입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다고 해서 가격 적정성이 확인되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 상북새마을금고

종전 정정희 명의의 부산은행 근저당권들은 2017.05.15 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김혜련에게 소유권이 이전되고 상북새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

상북새마을금고의 근저당권은 최초 채권최고액 221,000,000원에서 2020.05.26 변경계약으로 252,000,000원이 됐습니다. 이후 설정된 손상영 근저당 39,000,000원과 남선아 가압류 26,115,067원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 신청채권자 상북새마을금고의 청구액은 248,131,950원입니다.

② 점유·임대차 — 2층 주택 이용의 위험

확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 특히 건물 2층이 주택으로 이용 중이므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 단독점유나 임차인 부존재를 단정할 수 없습니다.

실제 임차인 수와 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 위 표는 확인된 임차인 명단이 아니라 층별 점유·권리 확인 대상입니다.

③ 가격 판단 — 신건 최저가의 적정성은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 196,527,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 감정가의 전액이 입찰 기준가격입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 이 가격이 주변 유사 근린시설·토지보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.

또한 본건은 단순 토지 또는 일반 상가가 아닌, 근린생활시설·주택 이용 건물·토지·제시외 건물을 함께 고려해야 하는 물건입니다. 매각범위와 건물 이용상태에 따라 실질적인 가치 및 환금성에 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,527,000원 가정)

신건 매각가를 가정한 제공 배당추정 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 상북새마을금고 배당표의 채권액은 최초 채권최고액 221,000,000원을 사용했습니다. 등기부상 변경된 채권최고액은 252,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금에서 집행비용 3,551,378원을 제외한 192,975,622원이 상북새마을금고에 배당되는 계산입니다. 손상영과 남선아에게는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 총 미배당액은 93,139,445원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미회수액 증가

유찰이 진행되면 입찰 기준가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자들의 미회수액은 증가합니다. 신건에서도 신청채권자의 청구액 248,131,950원은 전액 만족되지 않습니다. 유찰 후 낮은 가격에 낙찰받더라도 실제 임대차와 점유상태가 확인되지 않으면 취득비용이 최저가에 한정된다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 호계2교 남측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장과 일부 근린생활시설이 혼재한 공업지대입니다.
• 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지. 일반공업지역, 지목 대, 면적 112.0㎡, 평지·부정형, 중로한면 접도입니다. 공시지가는 492,900원/㎡입니다.
• 도시계획. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일반산업단지·공공시설구역·지구단위계획구역과의 접함 관계도 확인됩니다.
• 건물. 일반철골구조 기타지붕이며 외벽은 비닐사이딩, 내벽은 인테리어 및 벽지 마감입니다. 전기·위생·급배수·난방·옥외 철재계단 등의 설비가 있습니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 일부 토지는 공부상 지목이 답이나 실제로는 대부분 답기타·잡종지 등으로 이용 중입니다. 토지별 현황 및 매각범위 대조가 필요합니다.
• 환금성. 근린시설과 주택 이용 부분이 혼재한 공업지역 물건으로, 일반 주택과는 수요층이 다를 수 있습니다. 구체적인 환금성은 유사 물건의 거래 및 실제 이용상태 확인이 선행돼야 판단 가능합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2층 점유자 확인. 주택 이용 부분의 실제 거주자와 전입·점유개시·확정일자·보증금·배당요구 여부를 조사해야 합니다.
• 1층 이용관계 확인. 근린생활시설의 직접 사용 또는 임대 여부, 사업자등록과 점유관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’의 포함 범위를 감정평가 도면과 사진으로 대조해야 합니다.
• 용도 적법성 확인. 공부상 근린생활시설인 2층이 실제 주택으로 사용되는 상태에 대해 건축물대장과 관계 법령을 확인해야 합니다.
• 토지 현황 확인. 감정평가상 공부와 실제 이용상태가 다른 토지의 지목·경계·현황을 살펴야 합니다.
• 공동담보 확인. 상북새마을금고 근저당에 공동담보목록 제2017-256호가 있으므로 담보 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 근린시설·주상용 건물·공업지역 토지 등 비교 가능한 거래를 확보해 감정가와 비교해야 합니다.
• 입찰 조건과 비용. 매각기일의 보증금 조건, 명도비용, 미납 관리비와 조세 등 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 확인되지 않은 점유가 중요하다”

양산 호계동 978 근린시설·토지는 등기부상 권리관계만 보면 상북새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 물건입니다. 신건 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 추산됩니다.

그러나 2층 주택 이용과 임대관계 미상이라는 사실이 권리 안전성을 확정하지 못하게 합니다. 일괄매각에 포함된 제시외 건물과 공부상 용도·현황 차이도 실사 대상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세까지 확인되지 않아 감정가 196,527,000원의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

등기상 말소 구조는 양호하지만, 인수위험과 가격 적정성은 보류. 이 물건은 유찰 여부보다 먼저 실제 점유·임대차, 용도 적법성, 매각범위와 시장가치를 확인하는 것이 핵심입니다.