서울남부지방법원 2024타경3845. 가산동 에이피타워 제13층 제1307-에프호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 소유자는 강현정이고, 말소기준권리는 2021.11.11. 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 597,600,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 금천구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 매각물건명세서의 별도등기입니다. 명세서에는 토지 을구 35번 지상권설정등기(2021.08.09.)가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명확히 적혀 있습니다. 따라서 배당계산상 금전 인수가 0원이라고 해서 권리 부담까지 0이라고 해석할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경3845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 16, 제13층 제1307-에프호 (가산동, 에이피타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지상20층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 강현정 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 516,587,363원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 토지 지상권은 별도 인수
말소기준권리는 2021.11.11. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2024.07.30. 임의경매개시결정, 2024.12.02. 금천구 압류, 2025.04.23. 금천구 압류, 2026.06.05. 금천구 압류는 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2025.06.23. 국 압류는 2026.05.13. 말소등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)쓰리엠탑 대표자 이민석 | 1307-에프 | 2022.10.17 | 17,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 금전 승계 없음 |
현황조사상 임차인은 1명입니다. 전입신고일 2022.10.17.은 말소기준권리인 2021.11.11. 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 17,000,000원을 낙찰자가 대항력에 따라 떠안는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인된 내용이 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 메리트 확인 불가
감정가는 360,000,000원이고 현재 최저매각가도 360,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 597,600,000원 | 354,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 597,600,000원 중 354,160,000원이 배당되고 243,440,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 독산역 북서측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·중소규모 공장·근린생활시설·노변상가가 혼재한 산업단지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 건물의 13층이며 사용승인일은 2021.08.24.입니다. 중앙공급식 냉난방, 위생·급배수, 소화전, 스프링클러, 화재탐지, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 공장(지식산업센터)이며 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 해당합니다. 철도보호지구·교육환경보호구역·철도 등에 저촉되는 조건도 확인됩니다.
- 토지. 공장용지 8,832㎡, 공시지가 4,201,000원/㎡이며 인접필지 대비 평탄한 세장형 토지입니다. 남서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시된 토지 을구 35번 지상권설정등기(2021.08.09.)의 존속기간·범위·조건을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 신건 360,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다.
- 임차관계 확인. (주)쓰리엠탑 대표자 이민석의 보증금 17,000,000원, 월세 1,700,000원, 전입 2022.10.17.이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도 시점과 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)인 만큼 이용 가능 업종·산업단지 관련 제한과 실제 사용계획의 적합성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건은 임차인만 보면 비교적 단순합니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 배당표상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 별도등기된 토지 지상권이 낙찰 후에도 그대로 존속한다는 점이 결론을 바꿉니다. 여기에 국세·지방세 압류와 지식산업센터라는 용도 특성, 실거래 시세 자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 임차인 위험은 낮지만, 지상권의 법률·경제적 부담을 확인하기 전에는 안전형으로 분류하기 어려운 사건입니다. 신건 가격 360,000,000원의 적정성 역시 별도 시세 검증이 필요합니다.
