서울남부지방법원 2024타경3845. 금천구 가산동 에이피타워 제13층 제1308-에프호가 경매 대상입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로, 일반 주거용 아파트와는 용도·이용 조건·매수 수요를 다르게 봐야 합니다. 소유자는 강현정이고, 2021년 11월 11일 국민은행 앞으로 채권최고액 597,600,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

이후 국민은행의 양수인인 유케이제구차유동화전문 유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 2024년 7월 30일 등기되었습니다. 경매 청구금액은 516,587,363원입니다. 배당 관점에서는 채권 회수가 부족한 구조지만, 미배당액이 그대로 낙찰자 채무로 넘어가는 것은 아닙니다.

여기서 일반적인 근저당권 경매와 결정적으로 달라지는 부분이 있습니다. 2021년 8월 9일 설정된 토지 지상권입니다. 매각물건명세서가 해당 권리를 매수인 인수 대상으로 명시하므로, 건물 등기부상의 근저당이 말소된다고 해서 모든 권리가 정리되는 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 근저당 소멸, 토지 지상권 인수

건물 등기부의 말소기준권리는 2021.11.11 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 롯데카드 가압류 및 금천세무서장의 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.

2021년 아시아신탁 소유권보존·신탁등기도 이후 소유권이전 과정에서 말소된 상태입니다. 따라서 현재 핵심은 과거 신탁이나 이미 말소된 압류가 아니라, 매각 후에도 존속하는 토지 지상권입니다.

② 점유·임차관계 — 1307호와 1308호를 구분해야 한다

현황조사에는 (주)쓰리엠탑 대표자 이민석이 기재되어 있습니다. 다만 해당 임차인의 점유 부분은 1307-에프로, 이번 경매 대상인 1308-에프와 다릅니다. 두 호실을 같은 임차 목적물로 취급해서는 안 됩니다.

실제 확인된 임차인 1명은 1307-에프 점유자로 기재되어 있으며, 경매 대상 1308-에프에서 확인된 임차인은 0명입니다. 이는 대상 호실의 임대차 부존재가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 최저가 360,000,000원, 시세 메리트는 미확인

감정가는 360,000,000원이며 신건 최저매각가도 같습니다. 현재까지 유찰은 0회입니다. 다만 주변 지식산업센터의 최근 실거래를 근거로 한 적정 시세가 확인되지 않아, 최저가가 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

특히 지식산업센터는 주거용 아파트와 달리 업무·공장 이용 수요, 용도 제한, 입주 자격, 임대 가능성 및 공실에 따른 수익성 차이를 함께 살펴야 합니다. 이 사건은 여기에 매수인 인수 지상권까지 존재하므로, 감정가 대비 할인율만으로 매수 매력을 평가하기 어렵습니다.

유찰 시 금액은 제공된 회차별 가정이며 실제 차기 최저매각가가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)

감정가와 같은 360,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,840,000원을 제외한 354,160,000원이 근저당권 배당에 사용되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 243,440,000원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

하지만 미배당 243,440,000원은 낙찰자가 승계하는 채무액이 아닙니다. 배당으로 완제되지 않은 근저당권 피담보채무와 매각물건명세서상 존속하는 토지 지상권은 서로 다른 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며 지하철 1호선 독산역 북서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 중소규모 공장, 근린생활시설 및 노변상가 등이 혼재하는 산업단지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 독산역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.08.24 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지하 3층·지상 20층 규모입니다. 중앙공급식 냉난방, 승강기, 스프링클러, 화재탐지 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 용도지역은 준공업지역입니다. 전체 토지면적은 8,832㎡, 공시지가는 4,201,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 남서측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·지구단위계획구역에 포함되며 철도보호지구 및 교육환경보호구역과 관련한 제한도 기재되어 있습니다. 업종별 입주 가능성과 이용 규정을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 산업용 집합건물로서 사용 가능한 업종, 입주 자격과 산업단지 관리 규정이 거래 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 존속하는 토지 지상권의 구체적 내용이 매수인과 향후 매수 희망자에게 어떤 영향을 주는지 확인해야 하므로 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 토지 을구 35번 지상권설정등기(2021.08.09)의 권리자, 목적, 범위, 존속기간, 사용료 및 관련 특약을 확인하세요. 매각물건명세서상 명시된 인수권리입니다.
• 별도등기와 대지권 관계. 에이피타워 해당 호실의 대지권 비율과 지상권의 관계, 권리 행사 범위 및 실질적인 이용·처분 제한 여부를 검토하세요.
• 대상 호실 임차인 재확인. 현황조사상 (주)쓰리엠탑은 1307-에프 점유자로 기재되어 있습니다. 대상인 1308-에프의 점유자와 임대차관계는 구분해서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 1307-에프호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 처리, 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 시장가치 검증. 동일 건물·동일 용도·비슷한 층의 최근 매매사례 및 임대차 사례를 대조하세요. 감정가 360,000,000원을 곧바로 적정 시세로 볼 수 없습니다.
• 산업단지 입주 조건. 국가산업단지·산업시설구역의 입주자격, 사용 가능 업종, 취득 후 직접 사용·임대·양도 조건을 관리기관에 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 당해세, 우선변제채권 등을 확인하세요. 배당표는 집행비용을 포함한 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
• 최신 원본 재확인. 매각기일 2026.10.21을 기준으로 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”

이 사건의 가장 큰 함정은 감정가나 미배당액보다 소멸하지 않는 토지 지상권에 있습니다. 국민은행 근저당권과 경매개시결정 등기가 매각으로 소멸하더라도, 매각물건명세서가 명시한 토지 지상권은 매수인에게 넘어갑니다.

예상배당상 금전 인수액은 0원이고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 243,440,000원입니다. 이 미배당 자체를 낙찰자가 부담하는 것은 아니지만, 토지 지상권의 실제 경제적 영향을 확인하지 않은 상태에서 실질취득 부담이 최저가만으로 끝난다고 확정할 수 없습니다.

또한 대상 호실의 임대관계가 미상이고, 동일 용도 최근 실거래를 통한 시세 검증도 되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 인하되더라도 지상권은 그대로 인수되므로, 낮은 최저가만으로 투자 매력이 생긴다고 볼 수 없습니다.

최종 판단: 입찰 보류. 토지 지상권 원본 검토, 1308-에프호 점유 확인, 지식산업센터 이용 제한 및 실거래 가격 검증이 우선입니다. 본 물건은 단순한 근저당권 소멸형 경매가 아니라, 매수인 인수권리의 영향을 별도로 평가해야 하는 사건입니다.