서울남부지방법원 2025타경401. 서울특별시 금천구 가산동 가산한화비즈메트로2차 17층 1703호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 와이즈포스트주식회사이며, 감정평가상 이용상태는 산업시설(공장)입니다. 신청채권자는 신한은행으로 청구금액은 326,632,327원입니다. 말소기준권리는 2022년 6월 21일 설정된 신한은행 근저당권이고, 채권최고액은 368,400,000원입니다.

감정가 250,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 102,400,000원입니다. 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건에서는 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 바로 매수인이 그대로 인수하는 토지 별도등기상의 지상권입니다. 일반적인 근저당 말소형 경매와 동일하게 평가하면 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 지상권은 남는다

등기부상 기준이 되는 권리는 2022.06.21 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 금천세무서장의 압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 국민건강보험공단의 압류는 이미 해제되어 말소되었으며, 최초 신탁등기도 말소된 상태입니다.

특히 토지 지상권의 접수일은 2022.02.25로, 건물에 설정된 신한은행 근저당권의 접수일인 2022.06.21보다 앞섭니다. 이 물건은 건물 등기부상 말소기준권리만 확인하고 권리분석을 종료할 수 없는 구조입니다.

② 점유·임차인 및 인수관계

신고 임차인은 0명입니다. 따라서 확인된 임차인 보증금에 관한 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 감정평가에서 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차계약 여부가 확인되었다고 볼 수는 없습니다.

점유자가 확인되는 경우 사업장 인도, 사업자등록 등 관계 법령상 대항요건과 임대차계약, 확정일자 및 보증금 규모를 별도로 조사해야 합니다. 실제 점유 여부가 확인되지 않은 상태에서 모든 임차인 위험이 해소되었다고 단정하는 것은 부적절합니다.

③ 가격 분석 — 59.04% 할인, 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 감정가의 40.96%입니다. 4회 유찰 후 가격이 102,400,000원으로 내려왔고, 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 가격 시나리오는 81,920,000원, 그다음은 65,536,000원입니다.

산업시설은 일반 주거용 아파트와 달리 용도 적합성, 실제 사용 가능성, 입주 요건 및 향후 매각 대상의 범위가 가격에 중요한 영향을 줍니다. 여기에 지상권이 존속하면 일반적인 동일 건물 거래가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.

가격 판단 기준은 단순 낙찰가가 아니라, 낙찰가와 관련 취득비용 및 지상권 부담을 함께 검토한 총취득비용이어야 합니다. 지상권의 구체적인 경제적 영향이 확인되기 전에는 합리적인 응찰가 상한을 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 2,233,600원을 공제한 100,166,400원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 368,400,000원을 기준으로 268,233,600원의 미회수액이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

신한은행 채권최고액 기준 추정배당이며 실제 확정채권액과는 다를 수 있습니다. 국세 압류가 존재하므로 당해세·조세의 법정기일 및 배당순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 임차인 최우선변제도 별도로 확정 반영한 금액은 아닙니다. 미배당 채권액은 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 부족액과 입찰 판단

매각가격이 더 낮아지면 근저당권자의 미회수액은 증가하지만, 그 미회수액 자체가 매수인의 개인채무로 승계되는 것은 아닙니다. 그러나 지상권의 존속 여부는 유찰 횟수와 무관합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 가산동, 철산대교 남동측 인근입니다. 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역 남서측 약 900m 지점에 위치합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고, 가산디지털단지역과 독산역에서 각각 약 900m 거리입니다. 가산디지털2로와 접하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
• 건물. 2022.03.31 사용승인된 철근콘크리트구조 집합건물입니다. 기본 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·소방·주차·방송설비 등이 조사되었습니다.
• 토지. 인접도로 및 주변 토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 공장과 근린생활시설 등 산업시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 20m 내외, 남서측 약 6m 내외, 남동측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 입주 및 사용 목적에 따른 용도 적합성을 확인해야 합니다.
• 제한사항. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 산업시설(공장) 용도이므로 일반 주거용 부동산과 다른 수요 구조를 가집니다. 실제 매각 가능 가격과 수요는 유사 산업시설 거래사례 및 입주 가능 업종을 확인해 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 등기부 원본 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 6번, 2022.02.25 접수 지상권의 권리자·목적·범위·존속기간·설정 내용을 확인하세요. 매각 후에도 존속하는 권리라는 점이 가장 중요합니다.
• 지상권 부담의 경제적 평가. 지상권이 토지 및 건물의 이용·처분·담보가치에 미치는 영향을 검토하고, 관련 계약 및 필요한 경우 등기권리자와의 협의 가능성도 조사해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 대조. 인수 권리 문구와 토지 별도등기 사항을 확인하고, 매각조건에 지상권 관련 추가 제한이 있는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에는 같은 건물 제11층 제1103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 각 물건의 경매·배당 진행 상황을 확인하세요.
• 국세 압류 및 배당순위. 금천세무서장 압류가 있으므로 조세채권의 종류와 법정기일, 당해세 여부 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 점유 현장, 사업장 사용 관계 및 임대차계약을 확인하세요.
• 산업시설 사용 적합성. 국가산업단지와 산업시설구역 관련 입주 자격, 실제 업종, 관리규약, 사용 및 임대 가능 여부를 확인하세요.
• 시세 검증. 가산한화비즈메트로2차 및 인근 유사 산업시설의 최근 실거래를 확보하고, 층·면적·용도·권리관계를 보정하여 적정가치를 산정하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 명도비용, 취득 관련 세금과 기타 비용을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 예정 기일은 2026.10.21입니다. 입찰 전 사건 진행, 매각조건 변경, 취하·정지 여부와 최신 명세서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 41%”보다 중요한 것은 남는 권리다

이 물건의 표면적인 매력은 명확합니다. 감정가 250,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 102,400,000원, 감정가의 40.96%입니다. 그러나 그 숫자만으로 투자 매력을 인정할 수는 없습니다.

신한은행 근저당권과 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하지만, 토지 별도등기상 지상권은 매수인이 인수합니다. 또한 산업시설(공장) 용도에 따른 수요·사용 제약과 실제 임대관계 확인 문제가 남아 있습니다. 최근 실거래에 근거한 시세 검증도 이루어지지 않아, 감정가 대비 높은 할인율이 곧바로 시장가치 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

따라서 이 사건은 단순 저가 낙찰을 노릴 물건이 아니라, 지상권의 법률적·경제적 영향을 먼저 확정해야 하는 권리분석 우선형 물건입니다. 지상권 부담을 평가할 수 없다면 입찰을 보류하는 편이 타당합니다. 결론은 가격 매력 미확인, 권리 위험 높음, 입찰 신중입니다.