서울남부지방법원 2025타경401. 금천구 가산동 가산한화비즈메트로2차 제11층 제1103호입니다. 감정평가서상 실제 이용상태는 산업시설(공장)으로, 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아닙니다. 건물은 2022.03.31. 사용승인을 받은 지하 4층·지상 18층 규모이며, 본건은 그중 11층에 위치합니다.

소유자는 와이즈포스트주식회사입니다. 2022.06.21. 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 368,400,000원이며, 신청채권자인 신한은행의 청구액은 326,632,327원입니다. 이 근저당권이 건물 등기상 말소기준권리이고, 그 뒤 발생한 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 건물 등기부 밖에 있습니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기인 을구 6번 지상권설정등기(2022.02.25. 접수)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 근저당권 소멸형 경매처럼 인수권리가 없다고 결론 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 근저당 소멸, 토지 지상권 존속

건물 등기상 말소기준은 2022.06.21. 신한은행 근저당권입니다. 2023.08.03. 국(금천세무서장) 압류, 2025.03.13. 임의경매개시결정, 2025.09.03. 금천구 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 국민건강보험공단 압류와 기존 금천구 압류는 이미 말소되었습니다.

신한은행 근저당권에는 제17층 제1703호와의 공동담보가 기재되어 있습니다. 따라서 본건 제1103호의 예상 배당과 실제 대출채무 정산을 검토할 때 공동담보 관계도 함께 확인할 필요가 있습니다. 채권최고액 368,400,000원이 곧 확정 실제 채무액이라는 의미는 아닙니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 판단은 보류

산업시설(공장)인 만큼 실제 사용 주체와 임대차 관계를 구분해야 합니다. 현장 점유자가 소유자인지, 사업자 임차인인지, 기타 사용승낙을 받은 사람인지 확인하는 것이 우선입니다. 임차인이 확인된다면 사업자등록·점유·확정일자·보증금·배당요구 등 실제 권리관계를 추가 조사해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 41%가 시세의 41%는 아니다

현재 최저매각가는 101,171,000원으로, 감정가 247,000,000원 대비 40.96%입니다. 이미 4회 유찰된 결과 감정가 대비 낙찰 진입가격이 상당히 내려왔습니다.

하지만 이 비율은 어디까지나 감정가와 최저가 사이의 비교입니다. 동일 건물의 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 현재 최저가를 실제 시장가격보다 저렴하다고 판정할 수는 없습니다. 더구나 산업시설은 이용 자격·입주 업종·운영 목적·임대수요 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,171,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치입니다. 신한은행 채권은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 예상 미배당액은 269,445,394원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권최고액과 실제 확정 채권액은 다를 수 있습니다.

가장 중요한 구분: 예상 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에 명시된 토지 지상권은 그대로 인수합니다. 따라서 금전 인수액이 0원이라는 이유로 권리상 안전하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 철산대교 남동측 인근에 위치하며, 가산디지털단지역에서 남서측으로 직선거리 약 900m 지점입니다.
• 교통. 지하철 가산디지털단지역 및 독산역에서 각각 약 900m 거리이며, 가산디지털2로에 접하고 노선버스 정류장이 있습니다. 차량 진출입도 용이한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2022.03.31. 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 시스템에어컨·승강기·소방·주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 20m, 남동측 약 15m, 남서측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 산업시설의 입주 및 사용과 관련한 제약을 확인해야 합니다.
• 이용상태. 제11층 제1103호는 산업시설(공장)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 산업시설 특성상 실제 사용 가능 업종과 매수인 적격성 등을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 산업시설은 수요층과 활용 목적이 제한될 수 있습니다. 특히 토지 지상권이 존속하는 점은 향후 처분과 금융조달 검토에서 중요한 변수입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 해당 사항이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이는 토지 지상권 인수 문제와 별개입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 6번 지상권설정등기의 권리자·목적·범위·존속기간·설정계약을 확인하세요. 매각물건명세서에서 매수인 인수를 명시한 핵심 권리입니다.
• 토지 별도등기 검토. 건물 등기부만으로 권리분석을 끝내지 말고 토지 등기사항증명서와 대지권 관련 서류를 대조하세요.
• 사업자·점유관계 조사. 실제 산업시설 이용자, 임대차계약 여부, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 경위를 확인하세요. 임대관계가 미상인 상태입니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권은 제17층 제1703호와 공동담보 관계가 있습니다. 다른 담보 목적물과 연결된 채무 및 배당 변수를 확인하세요.
• 입주 가능성. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장용 시설이므로 매수 목적과 입주 가능 업종, 관련 절차를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고 동일 건물 내 유사 산업시설의 최근 거래, 임대수익, 공실 및 처분 사례를 조사하세요.
• 자금·관리비. 입찰보증금과 잔금 외에 체납 관리비, 취득 부대비용, 시설 유지비 및 금융조달 조건을 확인하세요.
• 매각 원본 재확인. 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “41% 가격보다 인수 지상권이 먼저다”

이 물건은 감정가 247,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가 101,171,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 조정이지만, 그 자체가 시세 대비 할인이나 투자 안전성을 보장하지는 않습니다.

신한은행 근저당권과 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하는 반면, 토지 을구 6번 지상권은 매수인이 인수합니다. 임대관계도 미상이며, 산업시설이라는 용도 특성상 입주 제한과 환금성까지 고려해야 합니다. 특히 4회 유찰 상태에서 추가 유찰만 기대하는 접근은 권리 존속에 따른 위험을 해결하지 못합니다.

결론은 보수적 접근입니다. 토지 지상권의 실질적 영향과 산업시설의 사용·처분 가능성, 실제 점유관계 및 최근 시장가격이 검증되기 전에는 감정가 대비 낮은 최저가만을 근거로 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 남는 권리를 감당할 수 있는지입니다.