의정부지방법원 2025타경5991. 경기도 고양시 덕양구 덕은동 위프라임트윈타워 6층 627호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 고경선이며, 2022년 9월 소유권을 이전받으면서 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 근저당 채권최고액은 468,000,000원, 경매 신청 청구금액은 401,412,939원입니다. 두 금액 모두 현재 최저매각가 283,000,000원을 웃돕니다.

눈여겨볼 부분은 대항력이 없는 임차인과 큰 채권 미배당액이 동시에 나타난다는 점입니다. 은행 채권에 미배당이 발생해도 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 그 부족분이 곧바로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 결국 이 사건은 권리 인수보다 업무시설의 적정가격, 점유 인도, 실제 이용상태가 입찰 성패를 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 국민은행 근저당이 말소기준

권리의 출발점은 2022.09.14 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채무자는 고경선, 근저당권자는 주식회사 국민은행이며 채권최고액은 468,000,000원입니다. 등기에는 위프라임트윈타워 8층 820호가 공동담보로 기재돼 있습니다.

2025.10.15 등기된 임의경매개시결정과 2026.09.30 등기된 경기도 고양시 덕양구의 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 최초 소유권보존에 수반된 한국자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원, 대항력 없음

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 고범석 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 700,000원이며 점유 면적 표시는 41.6300㎡입니다. 전입신고일은 2024.07.04로, 말소기준인 국민은행 근저당권보다 늦습니다.

이 사건에서 핵심은 배당받을 수 있는지와 낙찰자가 보증금을 인수하는지를 구분하는 것입니다. 고범석은 배당요구를 했지만, 선순위 국민은행 근저당권보다 늦게 전입했으므로 해당 임차인의 보증금이 미배당되더라도 원칙적으로 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 검토 — 최저가 2.83억을 시세로 착각하지 말 것

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 283,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 보증금 인수액이 0원이라는 판단을 적용하면 최저가 낙찰 가정 시 실질취득금액 역시 283,000,000원입니다. 단, 이는 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.

소유자 고경선의 2022.09.14 소유권이전 등기에 기록된 거래가액은 316,293,000원입니다. 다만 이는 과거 취득 거래가액으로, 현재의 동일 용도·동일 면적 실거래 시세를 증명하는 자료가 아닙니다. 이 금액과 감정가의 단순 차이로 할인율이나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

채권최고액 468,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 국민은행 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 압류 및 임차인의 실제 배당액도 확정된 것은 아닙니다.

최저가 283,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외하고 국민은행에 278,238,000원이 배당되는 시나리오입니다. 국민은행 채권최고액 대비 부족분은 189,762,000원이고 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 이 사건의 미배당 근저당 채권이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 국민은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 은행 배당은 줄고, 인수액은 그대로

1회 유찰 시 최저가를 226,400,000원, 2회 유찰 시 181,120,000원으로 가정한 시나리오입니다. 매각대금이 줄수록 은행의 채권 미회수액은 커집니다. 반면 각 시나리오에서 매수인의 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 덕은동 소재 덕은한강중학교 남동측 인근입니다. 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 지식산업센터 및 학교가 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 대지 동측에 폭 약 30m, 북서측에 약 25m, 서측에 약 8~12m의 포장도로가 접합니다. 주변 도로 접근성은 현장 진출입 동선과 함께 검토할 사항입니다.
• 건물. 2022.08.01 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기 및 스프링클러설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(사무소)이며, 위프라임트윈타워 대지는 근린생활시설과 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 업무용 수요를 중심으로 가격과 임대수익을 평가해야 합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 고양덕은도시개발 지구단위계획구역 및 도시개발구역에 속합니다. 과밀억제권역, 비행안전제5구역, 군사시설 관련 제한보호구역 등의 규제가 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부구조는 소유자·이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 조사됐으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 업무시설이라는 용도 특성상 실사용 기업·개인사업자 및 임대수익 투자자의 수요를 확인해야 합니다. 동일 건물의 매물 경쟁, 공실, 관리비 및 거래량에 따라 처분 기간과 매도가격이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.09.14 국민은행 근저당권의 등기 순위와 매각으로 소멸하는 경매개시결정·압류를 최신 등기부와 대조하세요.
• 공동담보 검토. 국민은행 근저당권에 위프라임트윈타워 제8층 제820호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보물의 경매·변제 상황과 실제 채권 잔액을 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 고범석의 전입일 2024.07.04, 보증금 10,000,000원, 월차임 700,000원 및 배당요구일 2025.11.21을 원본 서류와 대조하고 현재 점유 상태를 확인하세요.
• 확정일자·배당 확인. 임차인의 확정일자와 법정 우선변제 요건, 배당요구의 유효성 및 실제 배당 가능성을 확인하세요. 우선변제와 매수인 인수 여부는 구분해서 판단해야 합니다.
• 목적물 특정. 물건 용도 표시인 대지와 감정평가상 업무시설(사무소)의 관계를 확인하고, 매각 대상 전유부분·대지권·면적을 등기부·건축물대장·매각물건명세서로 정확히 특정하세요.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 실사가 제한됐습니다. 실제 칸막이, 시설, 누수, 설비 상태 및 원상복구 비용을 확인하세요.
• 실거래 가격 검증. 위프라임트윈타워와 인근 유사 업무시설의 최근 거래가격을 비교하고, 동일한 용도·면적·층·대지권 조건인지 확인하세요.
• 임대수익 검증. 현재 보증금 10,000,000원과 월차임 700,000원을 기준으로 임대차 존속 및 종료 가능성을 확인하고, 공실·관리비·세금·유지비를 고려한 실질수익을 산정하세요.
• 체납 관리비·세금. 관리사무소에 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 별도로 점검하세요.
• 매각기일 변동 확인. 2026.10.21 매각기일을 기준으로 변경·연기·취하 여부 및 매각조건 변동을 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

고양 덕은동 위프라임트윈타워 627호의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 고범석의 전입일은 그보다 늦습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하므로, 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

국민은행의 예상 미배당액 189,762,000원은 주의해서 볼 숫자지만, 곧바로 낙찰자가 떠안는 채무는 아닙니다. 보다 중요한 변수는 2.83억이라는 최저가가 실제 업무시설 시세와 임대수익에 부합하는지입니다.

2022년 등기 거래가액 316,293,000원이 존재하지만 현재 시장가격을 대신할 수는 없습니다. 내부 확인도 제한돼 있으므로 최근 실거래·임대수익·명도·목적물 현황을 확인하지 않고 감정가만으로 응찰하는 것은 적절하지 않습니다.

종합 판단은 C등급(조건부 검토). 권리 인수 부담은 낮지만 신건 가격의 적정성이 확인되지 않았고, 업무시설의 환금성 및 내부 상태에도 점검할 부분이 남아 있습니다. 권리구조는 양호, 가격 판단은 보류. 이 사건은 낙찰가 자체보다 실제 취득 후 활용가치와 처분 가능성을 먼저 평가해야 하는 물건입니다.