인천지방법원 2025타경500706. 인천 남동구 서창동 태평아파트 205동 703호입니다. 현 소유자는 김성철이고, 2005.11.10 소유권을 취득한 날 남동농업협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 2014년 근저당 20,200,000원, 2016년 근저당 18,000,000원, 2023년 이경미의 가압류 300,000,000원과 2025년 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 곽상수가 2018.07.12 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 2005.11.10 말소기준보다 12년 이상 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 권리보다는 가격을 더 엄격하게 볼 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장아산로 181, 205동 7층 703호 (서창동, 태평아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.6㎡ · 22층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 김성철 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 371,928,712원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2005.11.10 남동농업협동조합 근저당입니다. 동일 조합이 2014.09.24과 2016.05.26 추가로 설정한 근저당, 2023.02.16 이경미의 300,000,000원 가압류, 2025.01.10 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 따라서 등기권리 자체에서 매수인이 떠안을 항목은 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽상수 | 2018.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.9% 높다
태평2차 동일 면적 84.6㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 282,000,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 292,666,666원, 최신 거래는 2026.07의 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.6㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.6㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 84.6㎡ | 1 | 243,000,000원 |
| 2025.05 | 84.6㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 84.6㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2024.07 | 84.6㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.01 | 84.6㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2023.11 | 84.6㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2023.10 | 84.6㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 2023.09 | 84.6㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2023.07 | 84.6㎡ | 6 | 261,000,000원 |
| 2023.07 | 84.6㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 3건 | 292,666,666원 |
신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.9%로, 최근 평균보다 17,333,334원 높습니다. 반면 최신 거래 315,000,000원보다는 5,000,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +5.1%로 상승 방향이지만, 신건 최저가 자체도 이미 최근 평균 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남동농업협동조합 | 20,200,000원 | 20,200,000원 |
| 3. 근저당 · 남동농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이경미 | 300,000,000원 | 123,660,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이경미 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 481,200,000원 중 예상 배당액은 304,860,000원이며, 미배당은 176,340,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 이용상태. 감정자료상 본 호수는 아파트로 이용 중이며, 22층 건물 내 7층 703호입니다.
- 단지 규모. 태평2차는 577세대, 사용승인일은 1997.12.23입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건은 243,000,000원부터 320,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 292,666,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 282,000,000원보다 최근 12개월 평균 292,666,666원과 최신 거래 315,000,000원을 우선 비교하세요.
- 신건 가격. 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.9%이므로 “경매라서 싸다”는 전제가 성립하지 않습니다.
- 점유자 확인. 곽상수는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 명세서상 임차관계와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 248,000,000원, 2회 유찰 198,400,000원 구간에서 최근 실거래 대비 할인 폭을 다시 계산하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”
이 사건은 말소기준이 명확하고 이후 권리들이 매각으로 소멸하며, 확인된 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액이 0원인 권리 안전형에 가깝습니다. 하지만 신건 310,000,000원은 최근 12개월 평균 292,666,666원보다 5.9% 높습니다. 최신 거래 315,000,000원보다는 5,000,000원 낮지만, 최근 평균 이상인 가격을 두고 경매 할인이라고 보기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 안전성보다 입찰가입니다.
