수원지방법원 2025타경1779. 경기도 오산시 원동 오산파크스퀘어 3층 336호의 임의경매 사건입니다. 현재 소유자는 신수현으로, 2016년 7월 5일 매매계약을 원인으로 같은 해 8월 29일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2019년 곽유미 명의의 채권최고액 450,000,000원 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 이 권리는 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 따라서 두 근저당권의 채권최고액을 합산해 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 다만 채권최고액 합계가 570,000,000원으로 감정가보다 크고, 공동담보가 설정된 권리도 있어 실제 배당은 채권 잔액과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

2012년 설정된 늘푸른저축은행의 근저당권과 종전 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 오산시 압류와 2019년 강제경매개시결정도 해제 또는 취하에 따라 말소됐습니다. 이번 경매에서 확인해야 할 핵심 등기권리는 2016년 하나은행 근저당과 2019년 곽유미 근저당입니다.

② 점유·임차 분석 — 실제 점유관계 확인이 핵심

현황조사에는 박혁과 한지용, 총 2명이 확인됩니다. 두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고인이 아닌 실제 조사 대상자입니다. 다만 점유 부분, 계약 내용과 보증금이 밝혀지지 않아 두 사람을 모두 확정적인 임차인으로 취급할 수는 없습니다.

대항력 판단은 2016.08.29 말소기준권리와 현황조사상 전입일을 비교한 것입니다. 확정일자·보증금·임대차 계약·점유 시작 시점·배당요구가 확인되지 않은 상태이므로, 최종 법률관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.

③ 가격 비교 — 신건 1억 원의 적정성은 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 100,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 오산파크스퀘어의 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.

유찰 가정에 따른 최저가 하락은 감정가 대비 할인을 의미할 뿐, 시세 대비 저렴하다는 증거가 아닙니다. 특히 이 물건은 등기부상 판매시설, 현황상 오피스텔이라는 특성이 있어 일반 주거형 오피스텔과 단순 비교하기보다 동일 건물의 용도와 실제 이용상태가 유사한 거래를 우선 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

집행비용 2,200,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영될 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 103,966,194원과 예상배당액 97,800,000원도 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오

모든 회차에서 신청채권자의 청구액이 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 반대로 매수인 인수 추정은 모두 0원으로 표시됩니다. 이것은 등기권리 소멸을 가정한 계산으로, 점유관계와 용도 차이에 따른 추가 비용까지 포함한 총취득원가를 뜻하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산역 남동측 인근 오산파크스퀘어에 위치합니다. 주변은 구분상가·영화관·음식점·오피스텔·아파트·생활형숙박시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 수도권 전철 1호선 오산역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2008.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 위생설비·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 북측·서측·남측으로 도로에 접해 있습니다. 인접 토지와 평탄한 상업용 부지입니다.
• 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역이며, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 공시지가 자료는 3,004,000원/㎡입니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부구조 및 이용현황은 외부 관찰, 건축물대장 현황도면과 감정평가 전례 등을 참고했습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 장점이지만, 판매시설 등기와 오피스텔 이용상태가 일치하지 않는 점은 거래 상대방, 대출 조건, 임대 활용 및 매각 가능성 판단에서 별도 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 2명 확인. 박혁·한지용의 실제 점유 호실과 사용 부분, 임대차 계약·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 분리. 후순위 전입이라고 해서 임차인 관련 배당 절차와 인도 문제가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 최우선변제 가능성과 매각물건명세서 기재를 재확인해야 합니다.
• 등기상 용도 확인. 판매시설에서 오피스텔로의 적법한 용도변경 여부, 건축물대장과 등기부의 일치 여부, 인허가 및 금융기관 담보 인정 조건을 점검해야 합니다.
• 내부 현장 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 실제 구조·시설·하자·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 원본 비교. 동일 건물의 최근 거래와 실제 용도가 유사한 매물을 비교해 신건 최저가 100,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 및 곽유미 근저당의 공동담보목록, 현재 채권 잔액 및 관련 배당관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 기타 법정 우선채권의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 조건. 매각기일 2026.10.21의 진행 여부, 입찰보증금, 매각조건 및 특별매각조건을 법원 공고로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 건축물대장·실거래가를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 확인되지 않은 현실이 중요하다”

오산파크스퀘어 336호는 2016년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당까지 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서 거액의 미배당이 발생하더라도 해당 금액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 이 부분은 긍정적입니다.

그렇지만 이번 사건의 핵심은 단순히 인수액이 0원이라는 숫자에 있지 않습니다. 현황조사 대상 2명의 보증금과 구체적인 점유관계가 미확인이고, 등기부상 판매시설이 현황상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 또한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 1억 원이 합리적인 가격인지 평가할 근거도 부족합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적, 입찰 판단은 보류입니다. 점유·용도·시세가 모두 확인된 이후에 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다. 최저매각가가 낮아지는 시나리오도 최근 실거래로 적정 가격을 검증하기 전에는 할인 매수 기회로 단정할 수 없습니다.