수원지방법원 2025타경1779. 오산파크스퀘어 3층 358호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 신수현이고 2016.08.29. 소유권을 이전받으면서 같은 날 하나은행에 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2019.04.24. 곽유미의 채권최고액 450,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.02.07. 한지용의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현황조사·매각물건명세서상 박혁도 2019.12.04. 전입한 것으로 확인됩니다. 두 사람 모두 전입시점이 말소기준권리인 2016.08.29.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1779 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 3층 358호 |
| 도로명 | 경기도 오산시 원동로 6 |
| 용도 / 현황 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 공부상 차이 | 등기부상 용도는 판매시설, 현황은 오피스텔 |
| 소유자 | 신수현 · 2016.08.29. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 103,966,194원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.08.29. 을구 4번 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 곽유미 근저당, 한지용 임차권등기, 2025.09.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하나은행 근저당 자체도 매각으로 소멸하므로, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혁 | 2019.12.04. 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한지용 | 2023.08.16. 전입 · 2023.08.14. 점유개시 · 임차권등기 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박혁은 2019.12.04., 한지용은 2023.08.16. 전입해 모두 말소기준일 2016.08.29. 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 매수인이 임대차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 한지용은 등기부 임차권등기에 임차보증금 5,000,000원, 임대차계약일 2023.08.07., 점유개시일 2023.08.14., 확정일자 2025.02.05.가 기재돼 있고 2025.02.07. 배당요구가 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 6,600만원, 시세 가점은 보류
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 66,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세를 직접 비교할 수 있는 실거래 기준값이 확인되지 않으므로 이 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 점수를 높이는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 64,412,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 곽유미 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 570,000,000원 중 예상 배당은 64,412,000원이며, 미배당은 505,588,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역 남동측 인근 오산파크스퀘어에 위치하며, 주위는 구분상가·영화관·음식점·오피스텔·아파트단지·생활형숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 오산역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층이며 사용승인일자는 2008.07.02.입니다. 승강기·도시가스·개별난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 비행안전제3구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,004,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도 재확인. 등기부상 판매시설, 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장과 실제 사용현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 박혁 점유관계. 2019.12.04. 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 배당요구 여부를 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 한지용 임차권. 보증금 5,000,000원, 전입 2023.08.16., 점유개시 2023.08.14., 확정일자 2025.02.05.로 모두 말소기준 이후입니다.
- 시세 확인. 신건 66,000,000원에 응찰하기 전 최근 12개월 동일·유사 오피스텔 거래와 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건에서도 채권최고액 기준 미배당이 505,588,000원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만 경매 배당구조상 잔여가 없음을 보여줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 확인 후”
이 물건의 말소기준은 2016.08.29. 하나은행 근저당입니다. 박혁과 한지용 모두 그 뒤에 전입해 선순위 대항력 임차인이 아니고, 후순위 근저당과 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 현재 기준 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
다만 신건 최저가 66,000,000원이 시세 대비 어떤 위치인지 확인할 최근 거래 기준값이 없고, 등기부상 판매시설과 현황 오피스텔이라는 차이도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성만 보고 바로 신건 응찰하기보다, 용도·점유·실거래를 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 맞습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 아직 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
