98,943,000원
부산지방법원 2025타경5272. 기장읍 시랑리 717 스타테라스 4층 407호로, 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 신수호가 2021.03.15. 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 774,472,000원입니다. 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 528,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.25. 경남은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 말소기준 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 모델에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 문제는 권리보다는 가격 형성과 환금성입니다. 감정가 841,000,000원에서 6회 유찰된 현재 최저매각가는 98,943,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5272 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 4층 407호 · 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 신수호 · 거래가액 774,472,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 98,943,000원 (6회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.03.15. 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 528,000,000원 |
| 청구액 | 970,566,505원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
2020.12.30. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 이후 말소됐고, 2021.03.15. 신수호 앞으로 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 주식회사경남은행 근저당 528,000,000원이 말소기준권리입니다. 2025.04.25. 경남은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 6회 유찰이 말해주는 것
현재 최저매각가는 98,943,000원으로, 시나리오상 감정가의 11.76% 수준입니다. 감정가 841,000,000원에서 6회 유찰된 결과입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 98,943,000원 | 431,237,974원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 69,260,100원 | 460,386,582원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 48,482,070원 | 480,790,607원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 69,260,100원, 두 차례 더 진행되면 48,482,070원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 어느 회차든 매수인 인수액은 0원이고, 대신 경남은행 근저당의 미배당액이 커집니다. 즉 최저가 하락은 매수인 인수 증가가 아니라 채권자의 미회수 확대 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,180,974원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 528,000,000원 | 96,762,026원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 98,943,000원을 기준으로 집행비용 2,180,974원, 경남은행 근저당 96,762,026원이 배당되고, 근저당 미배당은 431,237,974원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 “국립수산과학관” 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 4층이며 사용승인일은 2020.12.17.입니다.
- 용도. 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되고, 토지면적은 6,840.9㎡, 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 동측 및 남측 약 15미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 최저가 비율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 동일·유사 근린시설의 실제 매매 사례를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 상권 확인. 현재 용도가 일반음식점이므로 현장 영업 상태와 공실 여부, 주변 근린생활시설의 실제 이용 상황을 대조해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 6회 유찰이라는 결과가 단순 가격 문제인지, 수익성·점유·상권 등 다른 사유가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 시나리오에서는 근저당 미배당 431,237,974원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “12%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.15. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 실제 이용 상태입니다. 감정가 841,000,000원에서 6회 유찰돼 98,943,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않고 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 정리 가능, 가격은 현장 검증 필수가 이 물건의 결론입니다.
