부산지방법원 2025타경5272. 기장읍 시랑리 스타테라스 10층 1005호로, 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 신수호가 2021년 3월 15일 거래가액 810,652,300원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 559,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 4월 25일 경남은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기 흐름만 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않아 권리 구조 자체는 단순한 편입니다.
그러나 가격만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 787,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 92,590,000원, 감정가의 11.76% 수준까지 내려왔습니다. 문제는 이 비율이 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않는다는 점입니다. 확인 가능한 비교 실거래가가 없고, 근린시설 특성에 더해 경계벽 관련 현황까지 있어 가격의 절대적 저평가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5272 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 신수호 · 2021.03.15. 거래가액 810,652,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 787,000,000원 / 92,590,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 970,566,505원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2020.12.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
2020년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 3월 15일 신수호 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사경남은행 채권최고액 559,900,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2025년 4월 25일 경남은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 12%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 92,590,000원으로 감정가 787,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 사건에서 비교할 수 있는 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 92,590,000원 | 11.76% | 469,376,620원 |
| 7회 유찰 시 | 64,812,999원 | 8.24% | 496,653,635원 |
| 8회 유찰 시 | 45,369,099원 | 5.76% | 515,747,545원 |
낙찰가가 내려갈수록 경남은행의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 실질취득은 낙찰가 92,590,000원 + 인수 0원 = 92,590,000원입니다. 다만 이것이 시장가보다 낮은지 여부는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,620원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 559,900,000원 | 90,523,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 경남은행 근저당 채권최고액 559,900,000원 중 90,523,380원이 배당되고, 미배당액은 469,376,620원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 현황 핵심 — 경계벽 없이 인근 호와 이용된 이력
매각물건명세서상 이 물건은 통로와 별도 출입문은 확보되어 있으나, 감정 당시 인근 호와 벽체 경계 없이 이용됐던 것으로 파악됐고 당시 공실이었습니다. 다만 건축물현황도에 따라 건축물대장 작성 당시 경계를 알아볼 수 있고, 구조상 독립성을 갖추며, 위치와 면적도 건축물대장으로 특정할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다. 주거용이 아닌 상업용 물건으로 판단해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 국립수산과학관 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2020.12.17입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 동측 및 남측 약 15미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 6,840.9㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지 등에 해당하며 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 할인율과 시세를 분리해서 판단. 최저가가 감정가의 11.76%라는 사실만으로 시장가 대비 저평가라고 단정하지 마세요.
- 경계벽 현장 확인. 인근 호와 벽체 없이 이용됐던 상태가 현재도 지속되는지, 경계벽 설치 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실로 파악됐지만 임대관계는 미상이므로 매각기일 전 최신 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성 검토. 주거용이 아닌 제2종 근린생활시설이므로 실제 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 따져야 합니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 경남은행 미배당 469,376,620원은 현재 배당 시뮬레이션상 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 현재 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 ‘물건성’ 검증이 먼저
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정까지 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 787,000,000원이 6회 유찰돼 92,590,000원까지 내려왔지만, 비교 시세가 확인되지 않고, 근린시설이라는 용도와 인근 호와의 벽체 경계 없이 이용됐던 현황이 겹칩니다. 권리는 정리되지만, 6회 유찰의 이유와 현재 물리적 상태를 확인하기 전에는 ‘싸다’고 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 독립성 복원 가능성·실제 점유·임대수요·환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
