대구지방법원 2026타경3350. 대구 달성군 현풍읍 중리 엠타워 5층 502호에 대한 임의경매입니다. 공부상 근린시설이며, 감정평가 당시에는 노유자시설(노인복지시설)로 이용하였던 공간이 공실인 상태였습니다. 소유자는 주식회사와이즈테라이고, 2020년 7월 17일 설정된 중앙로신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 852,000,000원이며, 신청채권자의 청구액은 541,500,431원입니다.
감정가와 최저가는 모두 305,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 압류와 근저당권은 매각으로 정리되는 구조이지만, 상가·노유자시설의 실제 점유와 내부 호실 경계는 등기 말소만으로 해결되지 않습니다. 특히 501호와 502호가 하나의 공간처럼 이용되고 있어 낙찰 후 독립적인 공간 확보가 가능한지 반드시 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 489-3 엠타워 5층 502호 도로명주소: 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로 52 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 감정평가상 노유자시설(노인복지시설)로 이용 후 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 9층 중 5층 |
| 내부 이용상태 | 침실·목욕실·홀 등 노유자시설 공간으로 이용한 이력 · 기준시점 공실 |
| 소유자 | 주식회사와이즈테라 (2020.06.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중앙로신용협동조합 |
| 청구금액 | 541,500,431원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.17 중앙로신용협동조합 근저당권 채권최고액 852,000,000원 |
| 공동담보 관련 | 엠타워 501호 및 503호 공동담보 기재 503호는 2024.01.15 공동담보 일부소멸 부기 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 근저당·압류는 소멸, 공매는 별도 확인
권리 흐름에서 중요한 날짜는 2020년 7월 17일입니다. 이날 설정된 중앙로신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 달성군 압류와 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
이전의 농협은행 근저당권 2건과 남대구새마을금고 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 큰 금액의 채권최고액을 단순 합산하여 낙찰자 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 말소기준 근저당권의 852,000,000원 역시 채권최고액이지 매수인이 부담할 보증금이나 인수채무가 아닙니다.
② 임차·점유 및 호실 경계 — 가장 중요한 현장 변수
현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 기준시점 공실이라는 내용만으로 과거 또는 현재의 임대차 관계가 완전히 정리되었다고 단정할 수 없습니다. 상가 또는 노유자시설로 이용된 공간이므로 임대차계약, 사업자등록, 인도 시점 등은 별도로 확인해야 합니다.
| 점유·임차 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 0명 | 확인된 대상 없음 | 확인된 대상 없음 | 산정 0원 |
| 임대관계 미상 · 감정 당시 공실 | 추가 확인 | 확인 필요 | 미확정 위험 |
확인된 임차인이 없다는 의미는 대항력이나 배당요구가 필요한 임차인이 없다는 사실까지 확정한다는 뜻은 아닙니다. 대항력 및 우선변제 여부는 개별 임대차의 성립·대항요건·확정일자 등에 따라 달라집니다.
502호만 취득하더라도 현재 공간을 그대로 독립적으로 사용할 수 있는지는 별도 문제입니다. 호실 경계 확정, 출입 동선, 시설 분리 가능성, 경계 복원 및 관련 비용을 반드시 점검해야 합니다.
특히 501호는 현재 분석 대상인 502호와 별도의 구분소유 공간입니다. 과거 공동담보 관계가 있었다는 사실이 501호의 소유권이나 사용권까지 함께 취득한다는 의미는 아닙니다. 매각 대상은 502호이므로, 현장에 존재하는 통합 공간 전체를 낙찰받는다고 생각해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 305,000,000원, 시세 대비 저렴함은 미확인
현재 최저매각가격은 305,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 이미 확인된 실거래 비교가격이 없는 상태이므로, 이 금액이 주변 거래가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 일반적인 근린상가와 달리 노유자시설로 이용된 이력이 있고, 내부가 옆 호실과 통합되어 있어 단순한 상가 매매가격 비교만으로도 충분하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 305,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 305,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 예상 권리 인수액 | 0원 | 임대차 등 추가 확인 전제 |
| 최저가 기준 취득대금 | 305,000,000원 | 낙찰대금 + 산정 인수액 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 244,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 195,200,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,070,000원 |
| 1. 근저당 · 중앙로신용협동조합 | 852,000,000원 | 299,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 552,070,000원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
신건 최저가 305,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,070,000원을 제외한 299,930,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 852,000,000원 기준으로 552,070,000원이 미배당되고 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
신청채권자의 청구액도 541,500,431원이므로 예상 배당금만으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 미배당은 채권자 측의 회수 부족분이며, 말소되는 근저당권의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 다른 배당 우선순위 변수는 반영되지 않았으며, 최종 배당표와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰자 인수와 채권 미배당을 구분
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 305,000,000원 | 299,930,000원 | 552,070,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 612,216,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 660,332,800원 | 0원 |
회차별 예상배당 구조에서 특징적인 점은 유찰이 반복되어도 산정 인수액이 0원으로 유지된다는 것입니다. 이는 대항력 있는 임차보증금 인수가 확정된 유형과 다릅니다. 현재 확인된 범위에서는 최저가 하락이 그대로 예상 취득대금 하락으로 연결됩니다.
하지만 501호와의 내부 통합, 공매공고 및 임대관계 미확인이라는 문제가 남아 있습니다. 따라서 등기상 인수금액 0원과 실제 취득 후 추가 부담 0원은 동일하지 않습니다. 경계 복원, 용도에 따른 시설 개선, 점유 정리 등의 비용과 절차를 따로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 간선도로와 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로 접근성. 북측 왕복 7차선, 남측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 동측은 보행자전용도로에 접합니다. 접근성은 확인되지만 실제 영업 수요는 별도 검토가 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물의 5층 구분상가입니다. 공용 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 화재경보 및 탐지설비 등이 기재되어 있습니다.
- 현재 용도와 공실. 침실·목욕실·홀 등을 갖춘 노유자시설로 이용하였으나 감정평가 당시 공실입니다. 일반 근린시설 임대와는 사용 목적과 요구 시설이 다를 수 있습니다.
- 토지 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역 및 연구개발특구 관련 지정이 기재되어 있습니다. 사용 목적에 따른 허용 용도와 규제 확인이 필요합니다.
- 토지 공시지가. 2,867,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 502호 구분건물의 직접적인 거래가격을 나타내지는 않습니다.
- 공부·위반사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 호실 경계의 불명확성은 별도로 명시되어 있습니다.
- 환금성. 공실인 상업용 구분건물로서 노유자시설 이용 이력과 통합 호실 구조가 있습니다. 임대 가능 용도와 매수 수요가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 501호·502호 경계 확인. 건축물현황도, 집합건축물대장 및 현장 내부 구조를 대조하여 낙찰 대상인 502호의 정확한 위치와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 501호 권리관계 확인. 501호의 현재 소유·점유 관계, 내부 시설 공유 여부, 독립 출입 가능 여부와 경계 복원에 필요한 협의 사항을 점검해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2025-06713-002의 현재 진행·종료 상태 및 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 감정 당시 공실이라도 매각기일 전 점유 변동 가능성이 있습니다. 현황조사, 매각물건명세서, 사업자등록 및 임대차 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 용도 적합성. 노유자시설 이용 이력이 있는 만큼 향후 사용하려는 용도의 건축·소방·시설 기준과 용도변경 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 및 주변 유사 근린시설의 최근 거래가격, 임대료, 공실률을 조사하여 감정가 305,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 채권 배당과 인수 구분. 근저당 채권최고액 852,000,000원과 예상 미배당 552,070,000원은 매수인 인수금액이 아닙니다. 반면 아직 확인되지 않은 별도 인수권리나 비용은 점검 대상입니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 배당 우선순위 및 인수 가능성이 있는 부담은 관계 서류와 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 매각 대상 범위. 502호 매각에 501호의 소유권·사용권이 포함되는 것은 아니므로 매각목록과 각 구분건물의 등기를 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 2026.10.22 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 채권보다, 낙찰받는 공간이 중요하다”
대구 현풍 엠타워 502호는 권리 말소 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2020년 중앙로신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 예상배당에서 552,070,000원의 미배당이 발생하지만 매수인에게 승계되는 채권액으로 계산하지 않습니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 501호와 502호가 벽체 없이 통합되어 정확한 내부 경계 확인이 어렵고, 공매공고 부기등기와 임대관계 미상이라는 검증 과제가 남아 있습니다. 노유자시설 이용 이력이 있는 공실 근린시설인 만큼 매수 후 독립 사용과 임대·재매각 가능성도 검토해야 합니다.
현재 최저가 305,000,000원이 시장에서 저렴한 금액인지 판단할 실거래 근거도 확인되지 않았습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 호실 경계 문제와 상업용 공간의 환금성 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.
결론은 권리상 산정 인수 0원, 현장·공매·환금성 위험은 높음입니다. 입찰 판단의 선행조건은 502호의 독립적인 사용 가능성 확보와 공매 진행 확인, 그리고 비교 거래를 통한 적정가격 검증입니다. 이 사항이 해소되기 전에는 신건 가격의 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
