울산지방법원 2025타경1565. 경상남도 양산시 명동 344-18 소재 부동산의 임의경매입니다. 토지는 330.7㎡의 공장용지이며, 감정평가상 건물은 일반철골구조 단층의 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 소유자는 김원배, 신청채권자는 부산은행입니다.

권리의 출발점은 2018.06.22 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 1,001,000,000원)입니다. 이보다 앞선 국민은행 근저당권들은 2018.06.22 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리는 부산은행 근저당입니다. 이후 부산은행이 추가로 설정한 근저당권들과 경남신용보증재단·기술보증기금의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기권리가 소멸한다는 사실과 실제 부동산을 문제없이 인도받는다는 사실은 다릅니다. 제조업소의 운영자·점유자, 시설과 기계의 소유관계, 토지·건물의 정확한 일괄매각 범위를 입찰 전에 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 부산은행 근저당이 기준

말소기준은 2018.06.22 부산은행 근저당권입니다. 국민은행이 2016년에 설정한 근저당권들은 2018년에 말소됐습니다. 이후 부산은행의 추가 근저당권 4건과 가압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 관계 — 권리와 명도는 별개

신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 분석상 임차보증금 인수액은 0원이며, 확인된 대항력 임차인에 따른 보증금 승계 구조는 없습니다.

다만 본건은 주거용 아파트가 아니라 제조업소로 이용되는 건물입니다. 실제 운영자와 점유자가 등기상 소유자와 동일한지, 별도 임차인이나 사용자가 있는지는 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 신고 임차인이 없다는 이유만으로 건물이 비어 있거나 명도가 필요 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 605,985,340원의 경쟁력은 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 605,985,340원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 100%에서 입찰이 진행됩니다.

이 물건의 실질취득액은 확인된 권리 인수액을 기준으로 하면 최저매각가와 같습니다. 다만 실제 취득에는 취득세·등기비용·명도비용 및 시설 관련 비용 등이 추가될 수 있습니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가격을 적용한 것입니다. 실질취득 기준액에는 취득 관련 세금, 명도·수리·시설 비용이 포함되지 않습니다. 실제 낙찰가격은 입찰 결과에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 605,985,340원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 8,459,853원을 제외한 금액이 부산은행의 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게는 배당할 재원이 남지 않습니다.

채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4%로 추정했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자는 불리, 매수인은 가격 재평가

신청채권자 부산은행의 청구금액은 1,009,598,184원입니다. 현재 신건 매각가격에서는 배당예상액이 597,525,487원에 그치므로 신청채권자의 청구액도 전부 충족되지 않습니다.

매각가격이 떨어지면 채권자가 회수하지 못하는 금액은 커집니다. 반대로 매수인은 더 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있지만, 제조업소 부동산의 적정 시장가치가 확인되어야만 유찰에 따른 경제적 이익을 평가할 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 명동 소재 웅산초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지, 학교 등으로 구성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지 형상. 면적 330.7㎡, 평지이며 형상은 세로장방형입니다. 도로접면은 소로한면입니다.
• 도로 조건. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 실제 차량 출입 조건과 제조업 관련 이용 가능성은 현장 점검 대상입니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 외벽과 내벽은 판넬마감 등, 창호는 샷시창호 등이며 전기·위생시설이 설치되어 있습니다.
• 현황 용도. 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 주거용 부동산과 다른 실수요 및 환금성 특성을 고려해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 해당하므로 시설 설치나 용도변경 계획이 있다면 규제조건을 검토해야 합니다.
• 공시지가. ㎡당 543,700원입니다. 공시지가는 과세·행정상 기준이며, 해당 토지의 실제 거래가격과 동일하지 않습니다.
• 공부·건축 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 증축·시설물 상태는 현장과 건축물대장을 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록 원본 확인. 일괄매각으로 표시된 토지·건물의 정확한 범위를 확인하고, 건물등기와 토지등기, 매각물건명세서 및 감정평가서의 목적물이 일치하는지 대조하세요.
• 실제 점유자 조사. 제조업소를 누가 운영하고 있는지, 소유자와 점유자가 동일한지, 사업자등록이나 임대차계약이 존재하는지 확인하세요.
• 명도·시설물 확인. 제조시설·기계류·적치물의 소유관계, 철거 또는 이전 필요성, 건물 인도 조건을 확인하세요.
• 2018년 말소기준 확인. 부산은행 을구 3번 근저당권 이전의 국민은행 근저당권은 말소된 상태이며, 그 이후 권리들이 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 대조하세요.
• 배당과 인수 구분. 예상 채권 미배당액 627,090,513원을 매수인 부담액으로 혼동하지 마세요. 다만 별도로 존속하는 권리나 점유관계가 없는지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 지역의 유사한 토지·근린생활시설 거래, 건물 상태, 용도와 도로 조건을 비교하여 감정가 605,985,340원의 타당성을 검증하세요.
• 이용규제 확인. 제2종일반주거지역·상대보호구역·가축사육제한구역의 제한과 현행 제조업소 용도의 적법성 및 향후 이용 가능성을 확인하세요.
• 부대비용 산정. 취득세, 등기비용, 명도 및 시설 정비 비용, 승계 가능성이 있는 공용관리비 등의 부담을 실제 취득예산에 반영하세요.
• 경매기일 확인. 매각기일은 2026.10.22입니다. 기일 변경, 취하, 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 확인, 투자 가격은 검증”

이 사건의 가장 중요한 특징은 채권 규모가 감정가를 크게 웃도는데도 매수인에게 승계되는 등기상 채무는 예상되지 않는다는 점입니다. 부산은행의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 신건 가격으로 매각해도 채권자 전체에 627,090,513원의 미배당이 발생합니다.

하지만 그것이 낙찰자에게 605,985,340원이라는 가격이 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 제조업소로 이용되는 토지·건물 관련 경매이므로 일반 아파트보다 개별적인 시세 비교와 점유·시설 확인의 중요성이 큽니다. 특히 일괄매각의 정확한 범위와 실제 점유관계가 확정되어야 취득 이후의 위험을 구체적으로 평가할 수 있습니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 최근 거래가격에 근거한 가격 경쟁력과 실제 점유·인도 비용을 확인하기 전에는 적극 입찰을 추천하기 어렵습니다. 권리상 인수 0원과 투자상 위험 0원은 서로 다른 이야기입니다.