울산지방법원 2025타경1565. 경상남도 양산시 명동에 위치한 기타 + 토지 경매물건입니다. 건물은 감정평가상 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용되고 있으며, 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 등기상 소유자는 김원배이고, 주식회사부산은행이 청구금액 1,009,598,184원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기부의 핵심은 오래된 국민은행 근저당권과 현재 말소기준권리인 부산은행 근저당권을 구분하는 것입니다. 2016년에 설정된 국민은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 기준은 2018.06.22 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 추가 근저당권과 경남신용보증재단·기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자 인도, 기계기구 인수·사용 가능성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 명동 344-19 도로명주소: 경상남도 양산시 명동5길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 외벽 및 내벽 판넬마감 등 · 샷시창호 |
| 토지 | 330.7㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김원배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 685,329,000원 / 685,329,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 1,009,598,184원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 관련 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 2018년 부산은행 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 3번, 2018.06.22 접수된 주식회사부산은행 근저당권으로 채권최고액은 1,001,000,000원입니다. 이후 부산은행 명의의 을구 5·6·7·8번 근저당권과 갑구 2·4번 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 을구 1·2번 국민은행 근저당권은 2018.06.22 이미 말소되어 현재 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 일괄매각 범위가 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 685,329,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 685,329,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 548,263,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 438,610,560원 | 0원 |
유찰에 따른 최저가 하락은 입찰금액을 낮추지만, 그것만으로 시세 대비 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 특히 제조업소로 사용하는 건물, 토지, 제시외 건물 및 기계기구가 함께 매각되므로 각각의 활용 가능성·시설 상태·처분 가능성을 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 685,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,253,290원 |
| 1. 을구 3번 · 부산은행 근저당 | 1,001,000,000원 | 676,075,710원 |
| 2. 을구 5번 · 부산은행 근저당 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 · 부산은행 근저당 | 13,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 · 부산은행 근저당 | 44,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 · 부산은행 근저당 | 33,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 · 경남신용보증재단 | 17,916,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 · 기술보증기금 | 93,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액은 1,224,616,000원으로 집계되고, 신건 매각가를 가정한 채권자 총배당액은 676,075,710원입니다. 채권자 미배당액은 548,540,290원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 이는 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정 배당으로, 확정채권액에 따른 실제 배당과는 차이가 있을 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 676,075,710원 | 548,540,290원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 540,380,568원 | 684,235,432원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 431,824,454원 | 792,791,546원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 명동 소재 웅산초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 소규모 공장, 근린생활시설, 아파트, 주거나지 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로, 외벽·내벽은 판넬마감 등이며 전기 및 위생시설이 설치되어 있습니다. 제조업소로 이용 중인 점을 고려해 실제 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 330.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 543,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 향후 제조업소 이용 또는 용도변경을 검토한다면 토지이용규제와 관련 인허가 요건을 대조해야 합니다.
- 공부·시설. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 및 기계기구가 함께 매각되므로 현황과 감정평가명세표를 대조해야 합니다.
- 환금성. 일반 주택과 달리 제조업소로서의 활용도, 시설 적합성, 토지 이용 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.06.22 부산은행 을구 3번 근저당권이 기준입니다. 앞선 국민은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 후순위 권리의 소멸관계를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 5-1~5-2 및 기계기구 1~3이 매각 대상에 포함됩니다. 감정평가서의 건물개황도, 사진용지 및 기계기구 목록을 현장과 대조하세요.
- 점유·인도. 임차인 신고가 없더라도 제조업소 운영자와 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 임대차, 시설사용계약 및 인도에 관한 문제를 별도로 검토하세요.
- 시세 검증. 감정가 685,329,000원과 비교할 수 있는 토지·제조업소의 최근 거래 및 평가 사례를 확보하세요. 감정가 100%인 신건에 가격상 이점이 있다고 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 548,263,200원, 2회 유찰 가정 438,610,560원입니다. 각각의 가격에서 시설 상태·활용도와 추가 비용을 다시 비교해야 합니다.
- 토지 및 용도. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 규제를 확인하고 실제 제조업소 사용과 향후 계획의 적합성을 검토하세요.
- 기계기구 상태. 매각에 포함되는 기계기구의 현존 여부, 정상 작동, 철거·이전 가능성 및 사용 가치를 확인하세요.
- 미납 비용. 공과금, 관리비, 시설 유지·보수비 및 기타 매수 후 발생할 비용을 조사하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸 ≠ 가격 안전”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 부산은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 가격에 매각되더라도 채권자 미배당액은 548,540,290원 발생하지만, 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 최저가 685,329,000원이 실제 시장가치에 비해 유리한지 확인할 실거래 근거가 없고, 제시외 건물과 제조업소 기계기구를 포함한 일괄매각이라는 특성이 있습니다. 점유 상태와 시설 현황, 이용 규제, 독립적인 시장가격 검증이 선행되어야 합니다. 등기상 권리인수는 제한적이지만, 가격과 활용성은 검증 전까지 보류하는 것이 합리적입니다.
