울산지방법원 2025타경13120. 경남 양산시 물금읍 범어리 에이원메트로 1층 109호입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 제2종근린생활시설이며, 감정평가상 현재 공실 상태입니다. 소유권은 2016년 허재원에게 이전되었고, 같은 날 경남은행의 채권최고액 312,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 여러 채권자의 가압류·압류가 등기됐으며, 종전 경매가 취하된 후 2025년 새로운 임의경매가 개시됐습니다.

입찰 판단에서는 서로 다른 두 가지를 구분해야 합니다. 첫째, 권리상 매수인이 떠안는 부담이 있는가. 둘째, 283,000,000원이라는 가격으로 이 상가를 매수할 경제적 근거가 있는가입니다. 첫 번째는 대체로 소멸 구조가 확인되지만, 두 번째는 주변 실거래가격이나 임대료·공실률을 검증하지 않고 결론을 낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준

권리관계에서 가장 중요한 기준점은 2016.07.11 접수된 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원으로 현재 최저매각가보다 높습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 2018년 추가 근저당과 이후 가압류·압류도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 등기부에 남아 있는 압류와 실제 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 특히 국세·지방세 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당구조가 달라질 수 있습니다. 압류등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 세금이나 기타 법정 부담을 모두 검증했다고 볼 수는 없습니다.

② 임차인·점유 — 공실이지만 인도 상태 확인 필요

감정평가에서 확인된 이용상태는 공실입니다. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 미신고 임차인이나 실제 점유자의 존재 가능성까지 배제할 수는 없습니다.

특히 근린생활시설에서는 점유뿐 아니라 사업자등록, 임대차계약, 확정일자, 실제 영업 및 인도 시점 등을 함께 확인해야 대항력과 우선변제권을 판단할 수 있습니다. 현재 확인된 사정만으로 특정 임차인의 대항력이 존재한다고 단정할 근거는 없지만, 확인되지 않은 점유자의 대항력 역시 없다고 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 283,000,000원의 함정

감정가는 283,000,000원이고 현재 최저매각가도 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건은 주거용 부동산과 달리 상가 임대수익, 실제 공실기간, 임대수요, 권리금 형성 가능성 및 재매각 환금성을 함께 판단해야 합니다.

동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격과 임대료 수준이 확인되지 않았으므로, 283,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 공실 상태에서는 현재 임대수익도 확인되지 않아 예상 수익률에 의한 가격 정당성 역시 검증되지 않습니다.

유찰 시나리오는 각각 감정가의 80%·64%를 적용한 가정입니다. 실제 향후 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고 확인이 필요합니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액이며 매수인의 인수채무와 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

감정가 그대로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,762,000원을 먼저 공제하고, 나머지 278,238,000원이 첫 번째 경남은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 첫 번째 근저당만으로도 배당재원이 소진돼 후순위 근저당과 가압류 채권자에게 돌아갈 예상 금액은 없습니다.

전체 산정 채권액 426,314,843원 중 148,076,843원이 미배당으로 남지만, 매각으로 소멸하는 근저당·가압류의 미배당액을 매수인이 대신 갚는 것은 아닙니다. 경매신청 청구액 509,000,000원과 위 표의 채권액 합계는 서로 다른 기준의 수치이며, 실제 배당은 채권양도·승계관계와 확정된 채권액, 배당순위에 따라 결정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 증산초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다. 토지는 3면이 도로에 접하며, 그중 한 면은 보행자도로와 접해 내외부 가로망 상태가 양호합니다.
• 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 따라서 실사용 또는 임대 목적 매수 시 내부 상태와 실제 사용 가능 업종에 대한 현장 확인이 필요합니다.
• 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 업종별 인허가 제한 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가 2,217,000원/㎡, 토지면적 2,841.4㎡로 확인됩니다. 이는 개별 구분상가의 전유·대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건물 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공실 상가로서 실제 임대수요와 재매각 가능성을 검증해야 합니다. 도로 접근성이 양호하더라도 안정적인 임차수요나 향후 매각가격이 보장되는 것은 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 검증. 동일 건물의 같은 층·유사 면적 상가 거래와 최근 양산 물금읍 근린생활시설 거래가격을 비교하세요. 감정가 283,000,000원이 적정한지 먼저 확인해야 합니다.
• 임대료·공실 확인. 주변 상가의 실제 계약 임대료, 보증금, 임차인 유치 가능성 및 공실기간을 조사하세요. 공실 자체가 수익성에 직접적인 영향을 줍니다.
• 점유·임차권 조사. 감정평가상 공실이라도 실제 점유 여부, 사업자등록, 임대차계약, 확정일자, 대항력 있는 상가임차인 존재 여부를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 부산강서세무서 및 창원세무서 관련 압류의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위를 재검토하세요.
• 근저당·채권승계. 경남은행의 기존 근저당과 현재 경매채권자인 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사의 채권양도·승계관계, 청구액 509,000,000원의 근거를 확인하세요.
• 상가 관리비. 장기간 공실이었다면 공용부분 관리비 체납 및 관리단 부담금을 확인해야 합니다. 공용부분 체납 관리비는 매수인에게 부담이 이어질 여지가 있습니다.
• 업종·시설 점검. 제2종근린생활시설의 실제 사용 가능 업종, 건물 관리규약, 상대보호구역의 제한, 소방시설과 내부설비 상태를 확인하세요.
• 현장 목적물 확인. 반드시 1층 109호의 출입구, 전면 노출, 내부 구성과 실제 점유를 확인하세요. 감정평가서에 함께 언급된 2층 204호와 분석 대상인 109호를 혼동하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 226,400,000원과 181,120,000원은 가격 변화에 따른 비교값일 뿐, 시세보다 싼 가격이라는 보장은 없습니다. 입찰 상한은 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 정해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 법원 매각조건을 재확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 수익성 있는 상가다”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 등기권리 대부분이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 감정평가상 공실이고 임차인 신고가 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당 148,076,843원이 크더라도 그 금액을 낙찰자가 그대로 승계하는 것은 아닙니다.

그렇지만 이 상가를 감정가 283,000,000원에 낙찰받을 경제적 타당성은 확인되지 않았습니다. 공실이라는 상태는 곧장 임대수익으로 연결되지 않는다는 뜻이며, 중심상업지역의 입지와 도로 접근성이 양호하다는 사실만으로 적정 매매가격이나 임대수익을 보장할 수 없습니다. 세금 압류에 따른 배당순위 문제와 미확인 점유·임대차관계도 마지막까지 확인해야 합니다.

따라서 이 사건은 등기권리 소멸 구조는 비교적 단순하나, 가격과 수익성은 보수적으로 접근해야 하는 공실 근린생활시설입니다. 신건 최저가만 보고 유리한 매수 기회라고 판단하기보다는 최근 유사 상가 거래, 실제 임대료, 점유 및 조세관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 합격, 가격 판단은 보류.