울산지방법원 2025타경13120. 양산시 물금읍 범어리 에이원메트로 2층 204호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2016년 설정된 주식회사 경남은행 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담하는 권리는 확인되지 않습니다.

다만 주거용 물건과 달리 근린시설은 권리보다 영업 가능성·임대수요·환금성이 중요합니다. 감정평가상 이용상태는 공실이며 이전 식당 영업시설물이 남아 있는 상태로 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

임차인은 확인되지 않습니다. 2016년 경남은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 중소벤처기업진흥공단 가압류, 경남신용보증재단 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족분은 채권자 영역으로 매수인이 승계하지 않습니다.

② 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 양산시 물금읍 범어리 에이원메트로, 증산초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설과 공동주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 이용이 가능한 것으로 평가되었습니다.
• 용도. 중심상업지역 내 제2종근린생활시설로 상업 활용 목적의 물건입니다.
• 환금성. 상가는 업종 적합성·임차수요에 따라 매각 속도 차이가 커 공실 상태에서는 임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 공실 확인. 현재 영업 중이 아닌 상태이므로 관리비·시설물 상태·재개장 비용을 확인해야 합니다.
• 임대 전략. 낙찰 후 직접 운영인지 임대인지에 따라 적정 입찰가가 달라집니다.
• 권리 확인. 인수권리는 없지만 당해세·관리비 등 실제 부담 항목은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 승부는 운영”

이 물건은 권리관계만 보면 안정적인 근린시설입니다. 하지만 상가는 가격보다 공실 해소 가능성이 핵심입니다. 신건 최저가 1.96억에서 인수 위험은 없지만, 낙찰 후 임대수익과 매각 가능성을 함께 계산해야 합니다. 권리는 합격, 운영 전략은 필수인 물건입니다.